湖南长沙华远地产金外滩城市综合体经济测算方案（可编辑）.docVIP

湖南长沙华远地产金外滩城市综合体经济测算方案 房地产智库 //0. 长沙?外滩项目 长沙?外滩综合项目 经济测算报告 第0页 珠峰高度 8848 第 1 页 @九舍会 +4008408848下载房地产智库 //. 长沙?外滩项目 物业体?定位-容积?筛选占地面积:105354平米容积?小于6.0(约建筑面积60万平方米)的 建筑方案可获政府通过;根据市政府批文, 可以在9.0以内进?调整。 R8.3 R1.0 选择两种容积?,从成本,?润 R6.8 等方面,并综合考虑市场的情况 下进?测算,寻找最佳的物业体 ?组合方式。 第1页 珠峰高度 8848 第 2 页 @九舍会 +4008408848下载房地产智库 //. 长沙?外滩项目 物业体?定位-经济测算方案设定 方案一 方案二 容积? 6.8 8.3 总建筑面积 680000 840000 住? 4万 24万 公寓 6万 6万 商业 30万 15万 写字楼 8万 8万 SOHO 12万 17万 酒店(包括酒店式服务公寓) 8万 8万 要说明的是,我们进?的测算是为?定性地比较判断哪一种?适合于本项目,并?是完全 精确。寻找合适的方案对本项目进?一个最终的收益预测 第2页 珠峰高度 8848 第 3 页 @九舍会 +4008408848下载房地产智库 //. 长沙?外滩项目 物业体?定位-测算前提和假设依据财务成本一?按8%计算持有物业的价值评估从物业30?租?收入的折算进?,?考虑进驻业态?考虑资?的时间价值、滚动开发等影响因素测算项目整体的税后回现?润? 和项目?润?。项目税后回现?润?是指?考虑持有型物业资产价值的基础上,就销售型物业 的销售收入计算的项目税后?润?。项目?润?是指同时考虑销售型物业的销售收入和持有型物业? 资产价值的所计算的项目税后?润?。 第3页 珠峰高度 8848 第 4 页 @九舍会 +4008408848下载房地产智库 //. 长沙?外滩项目 物业体?定位-方案一------测算前提和假设依据(R6.8) 类型 体? 建安成本 销售价格 住? 40000平米 10200元/平米 公寓 60000平米 13000元/平米 商业 300000平米 15000元/平米 3000元/平米 写字楼 80000平米 12000元/平米 SOHO 120000平米 10800元/平米 酒店 80000平米 ------ 第4页 珠峰高度 8848 第 5 页 @九舍会 +4008408848下载房地产智库 //. 长沙?外滩项目 物业体?定位-方案一------测算前提和假设依据 销售与自持比? 普通住? 公寓 写字楼 SOHO 酒店 商业 全部销售 全部销售 写字楼自持 全部销售 全部持有 商业自持50% , 50%平,销售 销售50% 50% 第5页 珠峰高度 8848 第 6 页 @九舍会 +4008408848下载房地产智库 //. 长沙?外滩项目 物业体?定位-方案一------开发节奏模拟 项目 总面积 2009? 2011? 2012? 2013? 72014? 2010? 下半? 上半? 下半? 上半? 下半? 上半? 下半? 上半? 下半? 上半? 下半? 地上建 680000 100000 70000 60000 60000 40000 45000 130000 90000 40000 28000 17000 筑面积 公寓 60000 40000 20000 写字楼 80000 30000 30000 20000 SOHO 120000 30000 50000 40000 住? 40000 10000 20000 10000 酒店 80000 50000 30000 商业 300000 20000 20000 20000 20000 20000 15000 100000 60000 10000 8000 7000 第6页 珠峰高度 8848 第 7 页 @九舍会 +4008408848下载房地产智库 //. 长沙?外滩项目 物业体?定位-方案一------销售额模拟 项目 销售额 2010? 2012? 2013? 2014? 2015? 2011? 上半? 下半? 上半? 下半? 上半? 下半? 上半? 下半? 上半? 下半? 上半? 销售额 474,00 690,00 582,00 670,00 410,00 225,00 1,290,00 5,964,00 720,00 372,00 324,00 207,00 公寓 520,00 260,00 写字楼 240,00 120,00 120,00 SOHO 324,00 540,00 432,00 住? 102,00 204,000 1