泰安公寓项目营销报告附售楼处.docVIP

营销报告 营销报告 PAGE 45 PAGE 45 目 录 前 言 目 录 第一部分:市场及政策研究分析 宏观市场分析……………………….…………………………………………………3 区域市场分析……………………………………………………………….…………7 市场及政策研究分析总结………………………………………………….…………13 第二部分:产品分析篇 项目分析……………………………………………………………………………….14 项目SWOT分析……..…………………………………………………………………19 项目市场价格定位………………………………………………………………...…21 第三部分:企划及销售道具配合篇 均价定价方案……………………………………………………………………..….22 销售周期及目标…………………………………………………………………….. 22 一房一价定价方案…………………………………………………………………….23 销售方式……………………………………………………………………………….24 销售推广及策略……………………………………………………………………….25 售楼处布置方案建议………………………………………………………………….27 第四部分:泰安公寓现场管理制度 第一部分 市场及政策研究分析 一．宏观市场分析 调控让市场持续、健康、稳定发展，房市冬季已经过去，回暖迹象显现，经过近半年的沉寂，买房者已准备好了充足资金，等待回归楼市。 2007年，我们经历了一个颇不平静的楼市。这个不平静，既在于宏观经济的高歌猛进；又在于行业调控的历久弥新；更在于楼市行情的起伏跌宕。 整个2007年，基本可以9月份为界限，划分成大热和上涨速度减缓两个阶段。受到加息、首付和贷款利率提高等银行政策和十七大召开等大环境的限制，9月始上海楼市成交量明显减少，购房需求受到抑制，观望气氛浓厚。“第二套房”政策像一道铁闸一举逆转了先前新房市场向卖方一边倾斜的滚滚洪流。 2008年的楼市也因一路上扬的房价突然变脸，而变得特殊。在楼市“拐点”之说此起彼伏之时，作为房地产策划营销专业机构，向荣依然对市场保持一份理性的思考。 去年末我公司市场分析师就指出，贷款收紧、购买力下降、市场沉寂，也就意味着房价涨势放缓。但等2008年5、6月份政策被充分消化，同时其他买房者也准备好了充足资金，楼市会再度复苏。而近期上海楼市的表演已验证了我们的预计。一季度，随着中央宏观调控政策的逐步落实，房价总体涨幅趋缓，住房成交量持续下降，观望氛围浓厚。而从上海市2、3月份的商品房市场对比显示，3月的成交面积和套数已经出现了明显增加，市场均价也有较大幅度的上涨。 二月份商品房市场 三月份商品房市场 供求比 1：0.74 1：1.15 新增供应面积 118.89万㎡ 197.39万㎡ 成交面积 88.38万㎡ 227.1万㎡ 成交套数 9882套 23326套 成交均价 8971元/㎡ 9185元/㎡ 数据来源：易居中国研究院 这样的市场走势正是验证了今年三月份刚结束的全国两会上传达出的信号，房地产行业的调控，其目标是房地产市场能够“持续健康稳定”地发展。 宏观经济情况、开发成本的快速上升，股票市场深幅调整、投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下等客观因素拉动房价继续走高，二季度开始房价上涨压力加大。 从2005年5月至今，我们一次又一次看到，政策对中国房地产市场具有直接的显著的影响。但是，我们也看到，只要中国经济仍然处在增长周期，政策的影响在一年甚至更短时间会被市场消化掉。受长期利好因素支撑，相信房地产仍将持续发展。 供应量连续3年下降 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 上海市商品房供应量自2004年以来，出现逐年下降的局面。2007年全市商品房供应量为2603万平方米，同比减少了190万平方米，减幅为6.8%。 07年下半年市场供应放量 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 2007年全年月度供应量除2月74.64万平方米，全年基本在160－300万平方米之间波动，第三季度和第四季度的供应平稳放量。 从供应的角度看，6月以后的放量缓解了市场供求矛盾，使得一度供不应求的态势转而趋向平衡。 07年的商品房市场供应量虽较前两年有所下降，但在逼存促开工、3万平方米预售标准等宏观政策出台市场背景下，预计08年的市场供应将会出现一定程度的升温。今年1月31日，上海市房地局公布了《2008年上海市住房建设计划》，《计划》中提出：2008年新开工住房面积约2000万平方米，其中新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米。2007年商品住宅供应1340万平方米左右