青岛市酒店式公寓市场-分析.doc

一、青岛市酒店式公寓的出现 　　青岛酒店式公寓产品出现较早 　　酒店式公寓具有“自住”和“投资”的两大功效，既可以长期持有又可以享受到星级酒店的服务，比较适合大型企业作为异地办事处和中小型外资企业作为办公场所使用，因此在上海、深圳、北京等经济较发达的城市受到广泛欢迎。 　　而青岛作为一个风景秀丽的沿海城市，将在2008年作为奥帆赛的主赛场展现在世人眼前，这座城市的知名度和美誉度会得到广泛的传播，尤其近年来青岛的经济一直保持着较高的增长水平，因此对省内外以及众多的外资企业具有较强的吸引力，这些公司纷纷来此设立办事处或者设置分公司，并且由于资金实力和公司规模的限制，酒店式公寓成为了它们的首选。 　　另外，青岛市近年来的房地产价格持续保持着增长态势，房地产作为投资产品的增值保值性能得到了充分证明，尤其是沿海高档物业因其高度的稀缺性更是受到了本地和外地投资置业者的青睐。众所周知酒店的租金通常要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以比拟的，青岛的房地产投资者也看到了这一点，因此酒店式公寓在青岛也是深受欢迎的。 　　青岛市的酒店式公寓出现于2002年末，2002年10月24日新世界数码港·三度空间的推出标志着这一新兴产品在青岛的诞生。比较其他二线城市，青岛市市场上这一新兴产品概念的推出相对较早。4年的发展时间，青岛市酒店式公寓市场在现有项目良好的市场表现带动下得到了快速发展，同类产品的纷纷相继推出。 　　青岛市酒店式公寓市场还存在着发展不成熟的现象 　　最为明显的便是很多项目在销售推广时期以“酒店式公寓”概念进行推广，但是在最后交付时却与“酒店式公寓”概念相差甚远，既不能提供酒店式服务，也不能达到酒店要求的装修标准。 　　例如市南区海门路8号的瑞纳康都项目，在销售推广时期以酒店式公寓概念定位，户型设置上也以小面积户型为主，96平米以下的户型占到了85.6%，但是该项目在交付时只达到了普通装修，生活必备的各类家电家具没有配备，无法直接入住，并且不能提供酒店式管理服务。 　　青岛市市场上还有一种类型的项目在销售推广时同样以酒店式公寓自居，并且配套设施也可以达到直接入住的装修标准，但是该类产品在交付使用后并不能提供酒店式管理服务。 　　上述两种产品类型按照酒店式公寓“酒店式的服务，公寓式的管理”这一标准来评判，它们并不能称其为酒店式公寓，严格意义上来看，它们只能属于市场试探产品或者雏形产品。 　　二、青岛市酒店式公寓市场现状 　　青岛市的酒店式公寓目前在售和已经投入运营的项目极为稀少，而在建和待建的项目却存在遍地开花的趋势。 　　为进一步了解青岛的酒店式公寓市场，我们根据这些项目的销售阶段分成已交付使用、在售以及待售三种类型进行分析探讨。 　　（一）、已交付使用的酒店式公寓 　　目前青岛市市场上投入运营的酒店式公寓项目仅有三度空间一个项目，市场总体供应量极为稀缺。 　　出现时间较早，后续项目较少 　　青岛市酒店式公寓项目最早出现于2002年，在国内二线城市中是相对较早的，但是自三度空间项目推出之后，直至2004年年底，青岛市场都没有同类产品推出，期间虽有好望角以及瑞纳康都等项目打着酒店式公寓的旗号进行了销售推广，但是在产品装修配套上并没有按照酒店式公寓的要求进行配备。出现这种情况的原因，一方面是市场对这一新兴概念还没有完全接受，另一个原因就是操作该类项目对开发商的资金实力和运作能力上也有着较高的要求。 　　产生于市南区CBD区域之内，总体供应数量有限 　　青岛市的第一个酒店式公寓出现于市南区CBD区域之内，主要面向外资公司、长期驻外办事人员以及企业白领们，通过低端的价格和优质的服务与星级酒店争夺市场。另外，青岛当前投入运用的酒店式公寓供应户数仅312户，数量极为有限，这一现象的出现是与该类产品的高价格定位以及对周边客户群的高标准筛选是不可分离的。 　　以小户型为主，迎合客户商务办公和投资经营的要求 　　从以上数据可以看出数码港三度空间主力客户群为企业白领、外企人员以及外国人，这些人在此主要以商务办公为主，房间内只要具备普通的生活配套空间就可以了，所以六成以上的户型为52平米的小户型。 　　设置少量大面积户型，以满足个别客户需求 　　该项目另有109.6平米和112.32平米的大面积户型，占到总户数的33.2%，设置这些户型是为了满足个别客户居家自住的需求。 　　二手房价格与周边项目基本持平，升值保值能力强 　　三度空间项目最终实现销售均价10050元/平米，而目前销售均价在13000---14500元/平米。目前与该项目同区域的TOP·颐和国际项目销售均价也为13000元/平米，由此可以看出该类物业具有较强的增值保值能力。 　　酒店管理水平不高，后续项