第03讲-房地产投资：风险跟收益.pdfVIP

第三讲 房地产投资：风险和收益 第三讲 房地产投资：风险和收益 主讲：钱铭杰 主讲：钱铭杰 内容提要： 1. 风险、收益等房地产投资的基本问题。 2. 商业地产、旅游及休闲地产的投资问题。 一、房地产投资及其方式 投资是投资者为了获取收入与利润而采取的货币支出 , 是 一种为了未来的收益而发生的资金流出。投资者进行投资的主 投资者进行投资的主 要原因是由于该项投资的潜在收益会大于其投入成本。 要原因是由于该项投资的潜在收益会大于其投入成本 从本质上说 , 投资是动态的过程 , 不少投资的收入是随市 场状况波动而发生改变。在现代市场经济条件下, 收益产生的方 式可以分成两类 : 1、通过利息、股息或租金的方式获得的收益 ； 通过利息、股息或租金的方式获得的收益 2 、通过出售投资项目时因该项目的价值增加而实现的利润。 通过出售投资项目时因该项目的价值增加而实现的利润 (一) 直接的房地产实物投资方式 直接投资的不足之处： 1、投资者需要完全负担投资风险 , 而且需要承担无限 承担无限 连带责任。 连带责任 2 、需要承担流动性风险, 房地产不是流动的资产, 即不 不 可以立即转变为现金 , 要想出售房地产一般要花费一段时间 , 可以立即转变为现金 有时会很长时间。 3 、投资金额需求较大 , 而且房地产是不可分割的 , 常常 投资金额需求较大 很难将部分房地产转为现金。 张健 . 房地产投资基金实务 [M]. 上海 : 上海财经大学出版社 ,2006. 张健 . 房地产投资基金实务 [M]. 上海 : 上海财经大学出版社 ,2006. (二) 间接的资金投资方式 间接的资金投资方式与直接的房地产实物投资方 式相比, 具有明显的优势： 1、流动性较佳, 更加灵活, 2 、买卖和管理成本根据单位投资分摊后会较少。 3 、资金起点不高, 投资者本身不用直接向银行贷 款。 4 、 可将资金投资于不同类别的资产 , 使投资更 加多元化。 1. 房地产投资信托 1. 房地产投资信托 房地产投资信托 (real estate investment trusts,REITs) 通过股份公司的形式把被动投资人的资金引入房地产市场。 2. 房地产抵押贷款证券 2. 房地产抵押贷款证券 房地产抵押贷款证券是指银行将其持有的住宅抵押贷款 债权转让给一家专业机构, 该机构通过一定的形式将债权重新组 合, 并以此为基础在资本市场上发行证券的一种融资行为。其实 质是将银行的贷款资产在资本市场上转化为再流动资金。 3. 房地产辛迪加 3. 房地产辛迪加 房地产辛迪加组织者通常采用有限合伙的产权形式 , 将被动投资人的资金与作为普通合伙人的经营者的房地产专业 技能相结合。该种投资方式投资利润的分配依照出资比例或事 先的约定。 二、房地产投资主体与投资原则 (一) 房地产投资主体 私人投资者：包括单个自然人、小型个人投资者团体、小 私人投资者： 型企业、小型合伙企业。 公司投资者: 包括上市公司和非上市公司 , 也可包括盈利、 公司投资者: 非盈利性组织。企业 是房地产投资的主要主体。目前 , 我国专 业的房地产投资公司较少 , 投资活动主要由房地产开发企业承 担。 机构投资者: 包括养老基金、保险公司、外国投资顾问、 机构投资者: 跨国公司、房地产投资信