房地产全程策划的方案.docVIP

房地产全程策划方案 目??录1、项目投资策划?2、项目规划设计策划?3、项目质量工期策划?4、项目形象策划?5、项目营销推广?6、项目服务策划?7、项目二次策划第一章?项目投资策划????项目投资策划是全案最为关键的环节，它反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍，项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。一、项目用地周边环境分析：1、项目土地性质调查??·地理位置?·地质地貌状况?·土地面积及红线图?·土地规划使用性质?·七通一平现状2、项目用地周边环境调查??·地块周边的建筑物?·绿化景观?·自然景观?·历史人文景观?·环境污染状况?3、地块交通条件调查??·地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划?·项目的水、路、空交通状况?·地块周边的市政道路进入项目地块的址入交通网现状4、周边市政配套设施调查??·购物场所?·文化教育?·医疗卫生?·金融服务?·邮政服务?·娱乐、餐饮、运动?·生活服务?·娱乐休息设施?·周边可能存在的对项目不利的干扰因素?·历史人文区位影响二、区域市场现状及其趋势判断：1、宏观经济运行状况??·国内生产总值：第一产业数量???第二产业数量???第三产业数量??·房地产所占比例及数量??·房地产开发景气指数??·国家宏观金融政策：?货币政策??利率??房地产按揭政策??·固定资产投资总额：?全国及项目所在地??其中房地产开发比重·社会消费品零售总额：?居民消费价格指数??商品住宅价格指数??·中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规??·项目所在地的居民住宅形态及比重?·政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规?·政府关于总人口住宅在金融、市政规划等方面的政策法规?·短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析??·各种档次商品住宅客户分析?·商品住宅客户购买行为分析三、土地SWOT（深层次）分析：1、项目地块的优势?2、项目地块的劣势?3、项目地块的机会点?4、项目地块的威胁及困难点四、项目市场定位：1、类比竞争楼盘调研??·类比竞争楼盘基本资料?·项目房型结构详析?·项目规划设计及销售资料?·综合评判2、项目定位??·市场定位：??区域定位??主力客户群定位??·功能定位??·建筑风格定位五、项目价值分析：1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念：??·商品住宅价值分析法（类比右实现价值分析法）：???选择可类比项目，确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重，分析可类比项目价值实现的各要素之特征，对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值，根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价。??·类比可实现价值决定因素：类比土地价值：???A、市政交通及直入交通的便利性的差异???B、项目周边环境的差异：??自然和绿化景观的差异???教育和人文景观的差异???各种污染程度的差异???社区素质的差异???C、周边市政配套便利性的差异：?·项目可提升价值判断：???A、建筑风格和立面的设计、材质?B、单体户型设计?C、建筑空间布局和环艺设计?D、小区配套和物业管理?E、形象包装和营销策划?F、发展商品牌和实力??·价值实现的经济因素：?A、经济因素?B、政策因素?2、项目可实现价值分析：??·类比楼盘分析与评价??·项目价值类比分析：??价值提升和实现要素对比分析??项目类比价值计算六、项目定价模拟：1、均价的确定：??·住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法、有效需求成本加价法???A、分析有效市场价格范围???B、确保合理利润率，追加有效需求价格???运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟??·商品住宅定价法?·差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）?·各种差异性价格系数的确定：??确定基础均价??确定系数?确定幅度?·具体单位定价模拟七、项目投入产出分析：?1、项目经济技术指标模拟???·项目总体经济技术指标?·首期经济技术指标?2、项目疾苦成本模拟???·成本模拟表及其说明?3、项目收益部分模拟???·销售收入模拟：??销售均价假设???销售收入模拟表???·利润模拟及说明：??模