第二篇 土地规划理论2011.docVIP

PAGE PAGE 7 第二章 土地利用规划理论 中国共产党在解放以后，在认真总结其成功的经验时，曾经提到“领导我们事业的核心力量是中国共产党，指导我们思想的理论基础是马克思、列宁主义”。从此，我们不难看出一个理论、一个好的理论，对于一项事业的重要性，可以说它关系到事业的成败。同样，一个正确的理论对于一个学科来讲，也是非常重要的，在某种程度上，它可以起到催化剂的作用，可以促进一个学科的发展。我们土地科学这样的例子就很多，比如上个世纪50年代土地学科的迅猛发展就得益于土壤学、生态学、经济学和社会学诸多理论引入。有人说土地学科的理论没有一个是自己的，搞土地科学的人也戏称自己是杂家。与土化专业同学相比，土地的学生经常感觉的到是我们没有学习到真的“看家护院”的本事，原因也在此，因为他们发展方向是专家，你是杂家之故。 第一节 土地利用规划的经济学理论 一、土地的报酬递减率 1. 报酬递减率 1.1概念 它是经济学上一个基本法则，广泛应用于工业、农业以及畜牧业生产等各个领域。目前土地科学报酬递减律的一般表述是：“从一定土地上所得到的报酬随着向该土地投入的劳动和资本总量的增大而有所增加，但单位报酬的增加值却随着投入的单位劳动和资本的增加在逐渐减少。”画图说明。 1.2报酬递减率的内涵 报酬递减率表明：①单位量资金的效益增加值随资金投入的增加而按一定比例递减；②总效益按一定的递减率增加而趋向与最高效益值即其极限；③在一定条件下，任何单一因素都有一最高效益极限值。当条件改变时，该因素可能达到的最高效益值也随之改变。 房地产经营领域的例子，在1～10层范围之内，其单位投资经济效益随着楼层的增加而增加，10层以后，单位投资经济效益随着楼层的增加而减少。 深圳房地产商（史来柱）在深圳建造百层建筑物是深圳有史以来的最高建筑最后导致公司破产。就是没有按经济规律——报酬递减率办事造成失败的典型例子。 1.3报酬递减率与土地利用规划 报酬递减率可为土地利用规划时确定合理的土地利用强度提供科学依据，使得土地利用在社会效益、生态环境效益处于合理区间范围内时，使得单位资金和劳动获得最大最优的经济效益（报酬）。 二、地租、地价理论 （一）地租理论 1。 地租 地租是以土地所有者出租他的土地，每年获得的定额收入，是剩余价值的转化形式。地租也是土地所有权在经济上的体现形式，并且是以土地所有权与使用权相分离为前提的。是土地使用者向土地所有者交纳的租金或利润或承包费。 如在日常生活中我们到书摊租本书，在返还时，书摊老板要收取你一定数量的人民币，这就是“地租”的表现形式。 2。 地租的分类 根据超额利润形成的原因和条件不同分为： （1）级差地租 级差地租就是指那些利用生产条件较好或区位的土地所得到的超额利润。投资在不同土地质量上，其收益有多少之分，除了使用最坏土地的单位外，其他用地者均可以获得超额利润，这种超额利润就形成了级差地租。通常级差地租为土地所有者所有。 （2）绝对地租 级差地租是相对于劣等地而言的，又把它称为相对地租。由于土地所有权的垄断和土地所有权与使用权的相互分离，任何一块地，即是最劣等地，也绝对必须支付的地租称绝对地租。 （3）垄断地租 垄断地租是指因垄断了某些特别有利的自然条件的土地，并能在该土地生产稀有的土特产品，这些产品能提供一个垄断价格，因而带来的一个相当大的超额利润。 垄断价格通常是由土地所有者所决定。 因土地所有权的存在，这些超额利润转化为垄断地租，相对正常地租而言它可看作是一种特殊地租。如某些土地能生产特殊的农产品或药材，矿山藏稀有矿物或优质矿泉水等，因产品稀珍，而产生了垄断价格，垄断价格的高低是由购买者需要和支付能力决定的。 （二）地价理论 1。土地价格的概念 土地价格是资本化了的地租。 土地价格=。 你到商店买一件大布衫子，在所有权转换时，你必须交给老板一定数量的人民币，这就是“地价”。 （三）地租、地价理论与土地利用规划 地租、地价理论是进行土地资源优化配置的科学依据，可以使土地利用结构优化合理，使有限的土地资源发挥出最大的经济效益。如在土地用途分配时，应根据地租、地价的空间分布规律，从城市中心至边远农村的土地依次分配给商业用地、行政办公用地、住宅用地、工矿用地、蔬菜果品基地、大田作物用地、牧业用地和林业用地等。同时地租、地价也对土地政策的制定有着重要的参考价值。 值得说明的是土地利用规划可以反作用于地租地价，例如交通运输条件的改善，可以使比邻道路的土地身价倍增。如沈阳市大二环和环城高速公路的修建，使得大二环与环城高速公路之间的和环城高速公路外侧的土地地价上扬明显，出现了很多高级住宅区和娱乐用地。 三、区位理论 （一）区位理论的概念和类型 1。概念 从事具体某一项经济活动空间区域或位置。 2。区位理论类型（根据研究对象的