金地常州新北区项可研报告.doc

金地常州新北区项目商业定位可研方案 第 PAGE \* MERGEFORMAT 51 页 金地常州新北区项目 商业定位可研方案 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归上海一联投资有限公司所有，未经我司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 一联机构 2010/9  报告指导原则 项目目标：本项目的目标是通过对外部市场分析找到有价值的核心发现，并得出关键性的结论。 交付品： 市场定位：差异化方向、目标消费群、定位选择、价格推导 常州商业格局研究 区域商圈及业态研究 主要工作方法： 商圈及业态调研分析 消费者属性研究  目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc2716713141、常州商业格局 PAGEREF _Toc271671314 \h 4 HYPERLINK \l _Toc2716713151.1 常州商业格局现状与发展趋势 PAGEREF _Toc271671315 \h 4 HYPERLINK \l _Toc2716713161.1.1 市场综述 PAGEREF _Toc271671316 \h 4 HYPERLINK \l _Toc2716713171.1.2 商业格局 PAGEREF _Toc271671317 \h 5 HYPERLINK \l _Toc2716713181.1.3 分业态研究 PAGEREF _Toc271671318 \h 8 HYPERLINK \l _Toc2716713191.1.4 常州商业格局变化因素分析 PAGEREF _Toc271671319 \h 11 HYPERLINK \l _Toc2716713201.1.5 总结 PAGEREF _Toc271671320 \h 15 HYPERLINK \l _Toc2716713212、消费者消费行为特征分析 PAGEREF _Toc271671321 \h 16 HYPERLINK \l _Toc2716713222.1 消费人群构成 PAGEREF _Toc271671322 \h 16 HYPERLINK \l _Toc2716713232.2 消费行为分析 PAGEREF _Toc271671323 \h 17 HYPERLINK \l _Toc2716713242.3 消费倾向分析 PAGEREF _Toc271671324 \h 19 HYPERLINK \l _Toc2716713252.4 总结 PAGEREF _Toc271671325 \h 20 HYPERLINK \l _Toc2716713263、竞争环境分析 PAGEREF _Toc271671326 \h 21 HYPERLINK \l _Toc2716713273.1 新北区商业研究 PAGEREF _Toc271671327 \h 21 HYPERLINK \l _Toc2716713283.2 五星级酒店市场研究 PAGEREF _Toc271671328 \h 27 HYPERLINK \l _Toc2716713293.3 总结 PAGEREF _Toc271671329 \h 31 HYPERLINK \l _Toc2716713304、商业定位及价格推导 PAGEREF _Toc271671330 \h 32 HYPERLINK \l _Toc2716713314.1 商业市场定位及核心价值 PAGEREF _Toc271671331 \h 32 HYPERLINK \l _Toc2716713324.1.1 项目立地条件 PAGEREF _Toc271671332 \h 32 HYPERLINK \l _Toc2716713334.1.2 项目定位 PAGEREF _Toc271671333 \h 35 HYPERLINK \l _Toc2716713344.1.3 价格推导 PAGEREF _Toc271671334 \h 41  1、常州商业格局 1.1 常州商业格局现状与发展趋势 1.1.1 市场综述 常州目前为单一中心的商业格局，而且市中心商圈的地位在进一步加强，多中心的商业格局将出现，但根据现在的发展来看还需要较长的时间，市中心商圈仍是常州居民的目的性消费场所。 常州市目前呈现出单核商业中心独霸的商业格局，市中心商业网点密集，已经形成了由南北大街和文化宫两大商圈构成的哑铃状商业中心，随着莱蒙都会的开业，更加强了市级核心商圈的地位，仍将是常州居民的目的性购物地，未来将很难实现市区的居民到区级商业中心的购物。 常州目前商业格局仍以百货业态为主导；但莱蒙都会的开业及财富