溧阳商业地产项目营销策划报告-77PPT-2008年.ppt

品牌建立 品牌深化 品牌持续 品牌管理 第1阶段 第2阶段 第3阶段 第4阶段 爆发式媒介 建立高调品牌 商家互动 生意场上谈价值 理性分析 深谈商业价值 商业包装 商管品牌树信心 阶段策略 * 销售策略 * 销售形式 分割成小面积商铺产权式销售(主题广场) 铺面上下连动,招商配合产权销售(文化休闲街区) * 产权式分割销售 主题广场形式:如3G手机广场\数码广场,以有主题专业广场形式进行产权式销售. 小面积商铺:集中商业面积铺位面积控制在10-50平方米/铺位,以低总价吸引客户投资 引进银行\移动营业厅等辅助行业提升人气,完善功能. 实例:如新华海数码广场\宏图三胞等 * 独立产权式商铺拥有一个独立的商铺空间，注重项目入市后的经营状况和物业升值，开发商一般采用应将部分卖场保留，该类型的商铺需要依靠一定规模的 产业基础和较为成熟的物流环境，在此基础上，对所经营的业态业种以及经营 环境，经营档次进行升级，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度， 从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热 情。 * 文化休闲街区 采用设计上的上下连动的形式利用一楼的商业位置优势带动地下负一层的销售. 先招商通过主力店的进驻提升整个街区的知名度,对于先期进驻的商家给以租赁减免等优惠,提升人气带动项目后期主要铺面销售. 该类型商铺的招商侧重以良好的经营环境带动同一业种范围内的多品种，多档次的经营。这对于提升经营者的投资信心是不言而喻的。 * * * * 销售方式 规模化快速销售 * 规模化快速销售 条 件：积累一定数量的储备客户 效 果：提高成交速度，提高成交率，加速资金回笼 手 段 * 1、积累客户：客户处于探索欲较强的开放心理状态 2、培养客户：保持购买热忱，对项目的认可形成心理惯性，对销售人员逐步产生信赖感 3、规模化快速成交客户：所有客户到售楼现场,采取先到先选先得的方式，排队认购。安排房托,刺激现场购买气氛,引导现场舆论方向。配合前期形成的心理惯性，在从众心理影响下 “大家都抢着买的肯定错不了”这种观念会占优势。在客户头脑中永远留下许多人抢着买房子的印象 * 手段之作用在于： ·加速成交 ·有利于后期签定正式合同 ·有利于回款 ·有利于人际传播 ·有利于客户转介绍 * 优惠政策 免1到三年租金，提倡免两年以上，因为做为经营者，对一个人气不足的地方进行商业经营有一定风险，首先进入经营就要有装修费用等开支。 2.返还装修费用。 3.承诺五年原价收回产权 * 项目定位——功能业态定位（续） 五星卖场一、二楼商业部分：以美食为主的餐饮街——一层可以分割为三面临街的商铺，二楼可以划割为美食铺位。 * 项目定位——客群定位 一、销 售 ◇银行、金融机构。金融行业资金充足，只要地头好，物业质素好，他们就有可能购买，所需面积依据实地情况而有所变化。 ◇小商家、个体经营者。该类人士属商场的小业主，一般经营面积从几平方米到数10平方米，间隔小，总价低的铺位较受欢迎。一个场在引入了知名商企后，就靠吸引这类小业主买铺经营，托起整个市。 ◇商铺投资者。手中拥有富余资金，买一两个铺返租或转租出去，期望有较高的回报。 二、租赁 ◇家电连锁店，如五星。 * 项目定位——定位综述 基于溧阳而高于溧阳、适合溧阳人民却能引导溧阳新商业潮流的具备公园景观的新区大型商业旗舰。 * 产品规划建议 重点探讨项目中心商业区的规划 * 一、根据甲方提供的资料和我们对栗阳项目的实地考察，获知栗阳项目和常州新北中心公园有着极大的相似性，且都同为一家设计单位所设计。以下就通过对新北中心公园的优缺点的观察分析，对栗阳项目提供相关的建议，以供参考。 * 优点分析 （1） 在整体规划上，以障景手法将中心公园同周边的城市干道相隔离，使中心公园的整体环境脱离于城市中车马如龙的的喧嚣，为广大的市民创造了一个安逸、休闲的空间环境。在线条的运用上大量的采用了跨度较大的不规则的曲线，给广大游客的心理制造一种轻松、释放、愉乐的感性认知，以达到公园的主题目的 * （2） 在交通和客流规划上，主次入口、商业和普通游客入口的有效剥离，以及主干道、次干道、游步道的有效分割和空中架桥的利用不仅解决了人车分流和普通游客与商业消费人群的分流。 * （3） 由于中心公园内有很多的商业店铺，众所周知，商业场所的构建、商业氛围的打造所解决的首要问题就是“人气”的聚集，而客流的聚集必然会产生环境上的喧闹，打破了中心公园的“静”、“逸”，使得商业的构建与中心公园的建造初衷目的相互矛盾。可在设计上利用了下沉广场和覆土式建筑的建造特点有效的解决了这一矛盾。 * （4）在建筑立面的选材上，大量的采用玻璃幕墙，力求达到采光和通透的效果，有效的