定位策划-创意园区-雨耕山-芜湖酒文化创意产业园定位策划.ppt

形象定位 感受酒文化氛围 展示雨耕山酒品牌 酒文化主题融入高端社交氛围 芜湖品味社交秀 酒文化风尚中心 PART3 商业定位 现有建筑的改建——承载历史厚重感，实现高端社交消费 现代新型建筑——满足现在专业办公、商务社交、市民休闲等需求 中高端酒类全产业服务集聚地 形象定位 PART3 商业定位 分类 建筑面积（㎡） 业态业种 产品细分 体量 （㎡） 办公 3753 —— 写字楼 4513 商业 19551 零售 精品零售 1895 餐饮类 餐饮会所 1262 正餐 2350 快餐 1800 特色餐饮 1881 休闲餐饮 1400 休闲类 休闲会所 653 静吧、PUB 2486 酒类、雪茄品鉴 208 娱乐类 慢摇吧 1500 剧场 859 KTV 3300 大型娱乐夜总会 1350 配套服务 婚庆中心 870 酒店 1358 —— 客房、总统套房 1358 合计 27687 总体业态配比 PART3 商业定位 项目总体量约为27687㎡（不含育红小学、神父楼、地下人防工程部分），其中办公4513㎡，商业21816㎡，酒店1358㎡。 商业部分业态业种配比 PART3 商业定位 本项目经营业种比例统计汇总表 统计内容 零售购物 餐饮 休闲 娱乐 配套服务 业态面积（㎡） 1895 8693 2347 7009 870 所占比例(%) 6 44 11 35 4 合计 本项目总体体量约为21816㎡，其中餐饮业态的面积大大高于其他业态，占比为44%；娱乐业态部分是面积占比次重要的部分，占比约为35%；休闲业态部分是面积占比再次，占比约为：11%。 高端会所群 精品餐饮 精品酒店客房 精品展示零售 本项目商业体量为21816㎡，其中餐饮业态为业态占比的主力军，娱乐业态其次，休闲业态再次。 本项目为历史文保建筑改建项目，改建成本巨大，且以物业租赁形式经营，无物业增值空间，就芜湖目前商铺租赁市场情况看，整体租金绝对值有限，尽管本项目租金成本极低，但由于项目定位高端，业态以租金承受力低、装修投资大、租赁年限长的餐饮休闲娱乐业态为主，直接造成了租金水平难以获得较大的突破空间。相对于巨额的改建投入和财务成本，单纯的商铺租金收益将面临着巨大的财务压力。 以此，在园区的商业运营模式中应当考虑多种模式结合的形式来破解财务压力和现金流的困境： 总体经营模式 PART3 商业定位 对于精品酒店，目前在高端酒店市场几乎没有以租赁模式进入的商家，但是作为园区的一个重要的组成部分和功能板块，精品酒店在园区业态结构中不可或缺，建议持有自营，委托管理。在定位中本项目的精品酒店定位顶级，客房数仅为20间上下，在保证了稀缺性高端品质的同时也大幅增加了运营管理成本。因此建议将精品酒店及周边会所商业群由同一酒店管理公司统一管理，这样不仅降低了运营成本，提升了整体商业品质，同时统一管理的后台系统也使会所群的会员卡的发行成为了可能，并可以通过会员卡的发放缓解部分现金流的问题。 对于高端会所业态，落位分布处园区内部区域，展示面少，装修、运营成本高昂，商家会要求较高的商务条件（低租金、长租期、装修补贴等）来降低经营风险。对此可通过组合租金、扣点、合作经营等不同模式来提升物业收益水平或获取未来经营升值收益：对大面积主力商户（品牌、正餐、大休闲娱乐等）由于其品牌号召力大，营业收入较高且稳定，故采用租金加扣点或纯扣点模式；对于贴合园区主题、面积较小且发展前景看好的商户（红酒品鉴、雪茄吧等）由于其租金绝对值不高，但未来发展前景及收益期望值高，故采用扣点或合作经营模式；对于对主力商家客群有依附的商户（酒类酒具专卖、艺术品等）采用小面积适当提高租金模式；对于有可能作为企业会所或私人会所的则采用使用权出售模式以获取现金流支撑。 总体经营模式 PART3 商业定位 餐饮 会所群 精品酒类 *剧场 精品酒店 酒吧群 *婚礼中心 办公 企业会所 零售 餐饮娱乐 工作室 办公/工作室 商业 经营模式 衍生产品 酒店 租金 租金 租金+扣点 OR 纯租金 OR纯扣点 租金+扣点 OR 纯租金 OR合作经营 自营 OR 合作经营 委托管理 租金 自营 OR 合作经营 租金 使用权出售 租金 *注：原定总统套房、婚礼中心、剧场及部分会所依照实际经营情况可能调整为企业会所进行使用权的出售。 经营模式 PART3 商业定位 PART 4 产业定位 PART4 产业定位 酒文化内涵 PART4 产业定位 酒文化产业 PART4 产业定位 酒文化产业 PART4 产业定位 酒文化产业 酒文化产业 PART4 产业定位 PART4 产业定位 酒文化产业 酒文化产业业态 PART4 产业定位 酒文化产业业态 PART4 产业定位 酒