房地产项目评价报告2013.docVIP

PAGE 1 - 菏泽xxx置业有限公司xxx项目贷款评估报告 评估报告编号：鲁弘评字[2013]菏第 号 评 估 机 构：山东弘裕土地房地产评估有限公司 评 估 日 期：2013年1月24日至2013年1月 日 项目评估负责人：范科华——山东弘裕土地房地产有限公司副总经理、注册房地产估价师（注册号：） 项目评估参加人员：杨树荣——山东弘裕土地房地产评估有限公司注册房地产估价师（注册号：）、注册会计师 王 晖—— 山东弘裕土地房地产评估有限公司高级经济师、会计师、注册税务师（注册号：）、监理工程师 王军芳——山东弘裕土地房地产评估有限公司注册土地估价师（注册号：）、注册房地产估价师（注册号：）、资产评估师 山东弘裕土地房地产评估有限公司 法定代表人： 二〇一三年一月二十八日 目 录 一、报告摘要…………………………………………………（1） 1.1 评估说明…………………………………………………（1） 1.2 评估依据…………………………………………………（1） 1.3 项目简介…………………………………………………（2） 1.4 项目单位简介……………………………………………（3） 1.5 评估结论与建议…………………………………………（4） 二、项目单位评价……………………………………………（7） 2.1 项目单位概况……………………………………………（7） 2.2 财务状况…………………………………………………（8） 2.3 信用状况…………………………………………………（12） 2.4 分析结论…………………………………………………（12） 三、项目评价…………………………………………………（14） 3.1 项目整体情况…………………………………………… （14） 3.2 规划设计…………………………………………………（15） 3.3项目选址及土地利用合理性分析…………………………（17） 3.4 行业准入分析……………………………………………（18） 3.5建设进展情况………………………………………………（18） 3.6市场定位……………………………………………………（19） 3.7建设合法性分析……………………………………………（20） 3.8环境评估……………………………………………………（21） 3.9 相关单位的资质评价……………………………………（22） 四、项目投资和财务分析……………………………………（25） 4.1 投资估算…………………………………………………（25） 4.2 资金来源评价……………………………………………（26） 4.3 投资计划评价……………………………………………（26） 4.4 财务效益及偿债能力分析………………………………（26） 4.5 敏感性分析………………………………………………（29） 五、项目市场分析……………………………………………（31） 5.1 房地产投资环境…………………………………………（31） 5.2 项目营销方式评价………………………………………（35） 5.3 项目市场前景评价………………………………………（36） 5.4 项目竞争能力分析………………………………………（37） 5.5 分析结论…………………………………………………（38） 六、贷款方式分析……………………………………………（40） 6.1 担保方案…………………………………………………（40） 6.2 抵押物手续的合法性……………………………………（40） 6.3 抵押物的足值性…………………………………………（40） 6.4 抵押物的变现能力………………………………………（41） 七、贷款效益、风险分析……………………………………（42） 7.1 贷款效益分析……………………………………………（42） 7.2 贷款风险分析……………………………………………（42） 八、项目总体评价与建议……………………………………（45） 九、附表 十、附件（一）、（二） 一、报告摘要 1.1 评估说明 菏泽xxx置业有限公司为开发“xxx项目”，计划向xxx农村信用联社申请贷款，特委托我公司对此项目进行综合评估，以便为牡丹区农村信用联社贷款决策提供参考依据。 我公司于2013年1月24日组成项目评估组对该项目进行了全面评估（评估基准日确定为2013年1月24日）。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作评估程序，按照xxx农村信用联社项目贷款评估要求，评估组在实施了实地查勘、市场调查与询证等必要的程序后，通过对项目单位综合情况及开发项目建设条件、市场定位、效益预测、风险预测等多方面情况分析得出评估结论，于2013年1月28日完成评估工作。 1.2 评估