房地产开发可行性研究报告的项目开发方案.docVIP

房地产开发可行性报告的项目开发方案 1项目地块特性与价值分析 1.1地块特征分析 1.2土地价值分析 1）估价方法和计算公式 2）估价过程 3）拆迁成本估算 1.3土地升值潜力初步评估。 从地理位置、周边土地供应（价格与成交的情况）、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 1.4土地法律性质评估 土地所有权、使用权归属/规划的用途 取得土地使用权程序评估 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写） 政策性风险评估：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 2规划设计分析 2.1初步规划设计思路 ①设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。 ②主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。 ③节能和环保型建筑材料选用的考虑。 ④在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。 ⑤如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。 ⑥市场公共配套设施配置方案 2.2规划设计的可行性分析 ①在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。 ②容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。 ③土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。 ④周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。 ⑤周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。 ⑥周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。 ⑦市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。 2.3规划方案提出与方案比选 方案1 序号 工程名称 建筑面积（㎡） 层数 备注 1 综合楼 21776 22 写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 7200 12 不含地下部分 3 地下停车场 4320 1 地下一层 4 综合楼附楼 960 4 会议室宴会厅及部分配套功能 5 公建 1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室 合计 36264 方案2（略） 3产品设计建议 3.1综合楼 ①写字间 打造适度超前的智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。 综合楼外观风格建议： 稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化的主题。 楼层：3-18层 面积：12096㎡ 户数：12096÷（100×20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66 户型配比： 面积（㎡） 比例（按户数%） 备注 100-110 20% 1、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层。 150-160 30% 200-220 40% 300-320 10% ②配套功能： 功能 面积（㎡） 楼层 计算依据 备注 会议室 大（1个） 360 附楼3层及主楼3层局部 1.5㎡/人 可同时容纳200人 中（2个） 200 附楼4层 2㎡/人 100人 宴会厅（中餐厅） 360 附楼2层及主楼2层局部 可同时容纳200人以上 厨房 160 附楼4层 大堂 400 1 商务中心 50 1 酒吧（咖啡厅、茶秀） 200 2 歌舞厅 200 2 美容美发 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另