杭州闲林综合用地定位分析研究报告.docVIP

闲林综合用地定位分析报告 一、2007年上半年杭州经济发展情况 城乡居民收入增长稳定 上半年，杭州市区城镇居民人均可支配收入11889元，增长14.7%，扣除价格因素，实际增长12.3%；其中工资性收入8905元，增长12.8%；财产性收入增长21.9%。 农村居民人均现金收入6119元，增长12.1%，扣除价格因素，实际增长9.8%。其中，工资性收入3126元，增长14.1%；家庭经营现金收入2280元，增长9.9%。 居民消费价格上涨2.1% 上半年，杭州市居民消费品价格上涨2.1%，涨幅比上年同期和一季度分别提高0.8个和0.3个百分点。八大类消费品及服务项目价格“六涨二跌”，食品、烟酒及用品、居住类项目、家庭设备用品及维修服务、医疗保健、个人用品和衣着类分别上涨了3.5%、2.6%、3.5%、2.1%、3.1%和2.9%。娱乐教育文化用品、交通和通讯价格分别下降0.2%和1.5%。 发展享受型消费增长 上半年，杭州市实现社会消费品零售额629.82亿元，增长15.0%，增幅同比提高1.7个百分点。城乡居民“发展型”、“享受型”消费均较快增长，服装鞋帽针纺织品类、家具类、金银珠宝类和汽车类分别增长19.5%、40.5%、21.7%和20.1%。上半年餐饮业实现零售额67.66亿元，增长18.5%。 市区房价小幅攀升 1-6月，杭州市商品房销售面积累计349.63万平方米，同比增长50.1%，增幅为2006年以来最高水平。其中现房销售35.79万平方米，增长86.8%；期房销售313.84万平方米，增长46.8%。从商品房分类来看，1-6月杭州市商品住宅销售面积312.87万平方米，同比增长58.3%;办公楼销售面积18.68万平方米，同比增长49.5%;商业营业用房销售面积13.79万平方米，同比下降29.0%。半年房价增幅小幅攀升。市区房屋销售价格上涨3.5%，其中商品房销售价格上涨3.6%，二手房销售价格上涨3.4%。 总结：上半年杭州经济持续发展，预计杭州市生产总值年均增长11%，到2010年达到4800亿元，人均生产总值超过8200美元。届时，城镇居民人均可支配收入达到2.46万，农村居民人均纯收入超万元，经济发展趋势良好。 二、本项目所在环境分析 本项目位于闲林板块02省道东北侧，临近竹海水韵组团，总用地58.538亩。项目区位条件较好，交通便利。 闲林板块主要从绕城高速以西算起，沿02省道两侧，一直到老余杭的加油站，包括闲林镇、五常镇、仓前镇等，大约二十余个楼盘。对于闲林这样一个未来3-5年内住宅面积达到1200万方，2020年居住人口将达28万的超大型新居住区来说，一步到位并非易事。整个区块商业配套急需完善。 区域人口状况： 闲林镇：2004年末总人口40686人，其中外来人口10990人。2004年末闲林镇小学在校学生2320人，共建有小学4所。 余杭镇：2004年末总人口57392人。截至2004年末，全镇共有小学5所，在校学生3876人。 楼盘名称 规划总户数 楼盘名称 规划总户数 爵士风情 2500户 人和家园 797户 怡景花城 600户 岸上蓝山 2000户 金都雅苑 700户 瑞 城 1000户 荆山翠谷 600户 翡翠城 8500户 西溪山庄 551户 新明半岛 2000户 星洲翠谷 900户 盛世嘉园 2000户 合计 22148户 余杭、闲林两镇人口98078人，加上楼盘入住人口66444人，三年内总人口将达人。 闲林板块相对于其他板块的swot分析： 1、优势分析 生态环境优势：闲林区块具有得天独厚的地理优势和自然环境优势。首个国家湿地公园就坐落在闲林，第一期风景区面积达14平方公里，这个新景点已经成为杭州人业余休闲生活的好去处。 交通优势：在交通方面，“一景、一快、一高”三条大道，即53米宽的天目山风景大道、46米宽的02省道、杭徽高速公路，彻底解决了闲林区域居住的瓶颈问题。另外还有五常大道、文一路延伸段、绕城公路等，这些路网令闲林板块与市中心交通更加畅通无阻。 人气优势：板块集中了20多个楼盘，未来3-5年内住宅面积达到1200万方，2020年居住人口将达28万的超大型新居住区。 2、劣势分析 大市政配套稀缺劣势：余杭政府力争实现的“三年基本配套”到目前还未见到成果，只有宏丰家居城已经动工，将在08年建成。 3、机会点分析 配套将完善：余杭政府力争实现“三年基本配套”。景观绿化及河道整治工程、其他公用工程、教育设施、文化体育卫生设施都有具体规划并将逐步实施。 发展潜力优势：闲林板块正是因为区域巨大的发展潜力，吸引了国内外的知名商家纷纷进驻，如沃尔玛和宏丰家居城。占地250亩的沃尔玛位于绕城公路以东，五常大道以南，刚好与留下信用社“接壤”，计划在三年之内建成。杭州宏丰家居城将建