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综 述 内 容 政策：山雨欲来风满楼 应对：而今迈步从头越 分析：暂时困难无所惧 趋势：利益博弈定走向 投资：做空已经不合宜 分析：暂时困难无所惧 1. 2005：产业生态环境变化不改房地产投资价值 2. 2005-2010：美好前景坚定投资信心 1.2005：产业生态环境变化不改房地产投资价值 投资拉动 向消费拉动转换 过去 2005年 刺激经济增长 宏观调控 土地协议出让 土地招拍挂 银行资金支持 银行信贷进一步紧缩 房地产投资过热争论 抑制房价继续上涨 产业生态变化 投资拉动 向消费拉动转换 过去 2005年 产业生态变化 住宅是重要的消费品 居民住宅消费需求旺盛 居民有能力进行住宅消费 经济转型有利于房地产业 1.2005：产业生态环境变化不改房地产投资价值 过去 2005年 产业生态变化 刺激经济增长 宏观调控 土地开发少增22个百分点 土地购置少增47个百分点 宏观调控导致供应减少 供应减少带来价格上涨 1.2005：产业生态环境变化不改房地产投资价值 过去 2005年 产业生态变化 杜绝土地出让暗箱操作 建立房地产企业游戏规则 地价成本大部分已经转移 招拍挂制度无损企业利益 土地协议出让 土地招拍挂 1.2005：产业生态环境变化不改房地产投资价值 过去 2005年 产业生态变化 银行按揭贷款并没有减少 以土地运作资金模式不变 优质的地产公司并不缺钱 地产公司并非走投无路 银行资金支持 银行信贷进一步紧缩 1.2005：产业生态环境变化不改房地产投资价值 过去 2005年 产业生态变化 “稳定”为主确立保底收益 政策不以打压地产为目的 总量短缺下存在旺盛需求 总体来看没有太大的冲击 房地产投资过热争论 抑制房价继续上涨 1.2005：产业生态环境变化不改房地产投资价值 分析：暂时困难无所惧 1. 2005：产业生态环境变化不改房地产投资价值 2. 2005-2010：美好前景坚定投资信心 2.2005-2010：美好前景坚定投资信心（宏观经济向好） 2.2005-2010：美好前景坚定投资信心（城市化加快） 2.2005-2010：美好前景坚定投资信心（金融支持加大） 2.2005-2010：美好前景坚定投资信心（住房消费支出增长） 2.2005-2010：美好前景坚定投资信心（总量估计） 综 述 内 容 政策：山雨欲来风满楼 应对：而今迈步从头越 分析：暂时困难无所惧 趋势：利益博弈定走向 投资：做空已经不合宜 应对：而今迈步从头越 1.看好而不唱好 2.对困难作充分的评估 3.地产公司应对策略 1.看好而不唱好 任志强的万言书 中城联盟总体健康判断 4月底，博鳌批判泡沫论 地产商仍然不遗余力唱好 1.看好而不唱好 曾培炎4月底上海讲话 国土资源部批判开发商 媒体、民众的指责 唱好容易引起各方的反感 开发商应 适当低调！ 应对：而今迈步从头越 1.看好而不唱好 2.对困难作充分的评估 3.地产公司应对策略 2.对困难作充分的评估 未来可能有的困难一： 房地产行业 利润率可能下降 总体要抑制房价上涨；房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求 2.对困难作充分的评估 未来可能有的困难二： 高档住房拿 地会比较困难 要严格控制低密度、高档住房的建设 ；加大土地供应调控力度，严格土地管理 2.对困难作充分的评估 未来可能有的困难三： 房地产项目运 作速度必须加快 满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权 ；2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查 2.对困难作充分的评估 未来可能有的困难四： 导致普通住宅 市场竞争的激烈 加大经济适用房建设和中低档房供应 * 西南证券研究发展中心 二零零五年六月 ****年*月**日 机密 地产政策研判与投资策略分析 此报告仅供客户内部使用。未经西南证券的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。 段 海 瑞 综 述 内 容 政策：山雨欲来风满楼 应对：而今迈步从头越 分析：暂时困难无所惧 趋势：利益博弈定走向 投资：做空已经不合宜 政策：山雨欲来风满楼 1.政策历程：扶持—扶持与规范并重—规范 2.政策背景：几经调控压不下房价高涨的“牛头” 3.政策举措：纲举目张调控房地产 1.政策历程：扶持—扶持与规范并重—规范 全国范围取消福利分房 创造出巨量的房地产需求 1999-2000年 政策以扶持为主 按揭、利率、税收政策 潜在需求迅速成为有效需求 取消地产企业上市限制 象征着地产公司不再受歧视 1.政策历程：扶持—扶持与规范并重—规范 扶持 规范 2001—2002年 扶持与规