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浅析多重买卖合同效力 　　摘要：多重买卖是《民法》领域最为复杂的问题之一，不仅交织着物权变动效力和合同履行效力的冲突，还牵涉到对物权变动规则、债权平等原则和公共政策的认知。社会实践中，多重买卖现象时有发生，以至于成为一个经济问题、法律问题乃至于社会问题而引起广泛关注。 　　关键词：多重买卖；合同效力；所有权 　　在现代经济行为中，多重买卖无法根本杜绝。由于买卖合同成立（生效）与所有权变动存在时间差，出卖人往往追求利益的最大化，为多重买卖的发生提供了事实上的可能性。同时出卖人在订立多重买卖合同之时对标的物享有所有权，又为多重买卖的发生提供了法律上的支持。在我国现行法律体系中，最能调整多重买卖的法律规范是《商品房买卖合同司法解释》（法释[2003]7号）第10条、《合同法司法解释（二）》（法释[2009]5号）第15条以及《买卖合同司法解释》（法释[2012]7号）第9条、第10条。这些法律规范分别就不动产、普通动产和特殊动产的多重买卖进行了规制，但现实中，上述规则并未能完全起到作用。 　　一、多重买卖的概念 　　多重买卖是指出卖人就同一标的物与多个买受人分别签订有效的买卖合同，但是，因标的物的单一性只能向其中一个买受人履行的现象，出卖人为了谋取更高的价款而与另外的买受人就同一标的物以更高的价格签订买卖合同。 　　如果标的物是特定物，如何履行数个买卖合同，谁能取得所有权完成交易目的，谁能获得优先履行，受到法律的优先保护需要满足的条件是多重买卖的核心问题。要解决该问题，需要建立多重买卖规则，作为裁判的依据。建立合理、科学的多重买卖规则，需要深入研究法理，充分考虑各种要素。 　　二、多重买卖的发生原因 　　（一）物权变动与债权成立之间存在时间差 　　在实践中，任何一种物权变动模式都存在时间差，想杜绝多重买卖的现象是完全不可能的，这也是对我们来说最难以改变的问题。从中外物权法律来看，德国区分为物权行为和债权行为，实践中买卖双方进行物权行为与债权行为之间有足够的时间差，从而产生了多重买卖。我国的债权，虽不承认单独的物权变动合同的存在，但仍强调登记这一物权变动的事实行为。故容易在契约成立后登记前这段时间内产生多重买卖的现象。所以，物权变动与债权契约成立的时间差是多重买卖合同出现的根本原因。 　　（二）出卖者基于追逐利益最大化的目标 　　随着经济的发展，买卖行为频率增多，买卖类型不断丰富，多重买卖现象原本就是人们追逐利益的体现。在市场经济下，出卖人为追求利益最大化，会努力将标的物卖给出价最高的人，也会出于友情等其他方面考虑卖与特定人从而出现违约的情况。在多重买卖中一般都是因为违约所带来的损失远远小于违约所获得的利益。王泽鉴教授认为多重买卖多发生于价格波动时期，原因是出卖者对于最大利益化的追逐。也就是说是现代市场经济大环境下的投机性产物。虽说在道德上它有违诚实守信的美德，但从法律层面来分析，在当前的法律体系下也是无可厚非的。我国《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见法律上对于合同的有效性都予以了承认。 　　（三）债权无需公示 　　债券无需公示性是指债权是相对的，合同的效力仅在双方当事人之间发生，不具对外效力。合同当事人之间的债权、债务既可以是保密的，也可以是公开的，并不强制要求向社会进行公示。由于合同无需公示，第三人没有正常渠道可以得知合同是否真实存在，直接导致了第三人无法获知标的物上已经承担的债权。出卖人利用自己是所有人的身份优势，隐瞒了标的物上存在债务行为的事实，再行与其他不知情的第三人继续达成买卖契约，在这种信息明显不对称的情况下，多重买卖现象自然而然就会发生，这种无需公示性为多重买卖的发生提供了可能性。 　　三、合同效力与物权变动的关系 　　我国《物权法》第十五?l规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，物权的变动与作为物权变动原因的合同是区分开来的，物权有无变动原则上并不影响合同的效力。我国《合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（一）》第九条对此亦予以明确。 　　《效力》一文中，第一种观点认为第二份合同有效的结论是正确的，但该观点以第二份合同经过备案登记、该登记具有准物权登记的效力为依据，则明显不当。如前所述，认定合同无效的法律依据主要在于《合同法》第五十二条，至于买卖合同中标的物的物权有无变动，并不影响买卖合同的效力。因此，决不能将商品房买卖合同备案登记具有准物权的效力作为认定该合同有效的依据，反之亦然。