8行动张家港温州商贸城招商定位报告.ppt

管理 统一店面装修 统一经营布局 统一物业管理 * 经营管理原理 确定经营管理公司的主要功能 解析各职能部门之间的工作流程及其相互之间的协作配合 设置经营管理 公司的职能部门 * 功能确定 内部功能 外部功能 行政人事 财务核算 吸引人流，营造人气 招商租赁 营销推广 公共关系维护 信息支持 物流配送 物业管理 * 部门设置 策划推广部 经营部 招商部 公关部 物流配送部 物业管理部 行政人事部 财务部 * 部门组织框架及其协作 经营管理公司 营销推广 物业管理 租务招商 后勤服务 公共关系 物流公司 经营管理 旅业 协会组织 财务、行政人事 策划部 广告公司 信息 物流 长期招商 商铺租赁 * 第七篇 总结篇 本案成功的关键在于招商，而招商的关键在于准确的定位和有一批能力极强的招商团队以及政府和社会各阶层的支持！ * 各地市场租金情况图 单位：元/日·平方米 * 各地市场租金情况 从业态来看，床上用品的租金水平最高，其次是妇女用品，然后才是儿童用品； 从面积段来看，面积为60平方米左右的户型最受市场欢迎； * 温州商贸城状况 工程状况 一期已经交付使用； 二期接近结构封顶； 出租状况 已经出租了60多套 销售状况 华燕公司于2004年九月接手温州商贸城销售工作； 华燕公司接手前，共销售148套，接手后共销售62套； 业态定位 成衣棉纺、五金机电、日用百货、餐饮休闲和步行街综合，五位一体的综合性市场 * 温州商贸城SWOT分析 优势 张家港有五大支柱产业，而目前就专业市场而言，只有九州家具城和世纪星汽车城两个项目，就张家港市而言，专业市场仍属于空白； 劣势 地理位置较为偏远； 仓储物流用地缺乏，配套不齐备； 没有产权； 不能办理按揭贷款，只能采取分期付款的方法； 部分店铺无法打通，对于经营大面积商铺的客户无法满足要求； 机会 张家港后期的专业市场基本上没有，因此，温州商贸城从这个意义上来说还是比较稀缺的； 威胁 业态定位过于分散，不能形成集约效应； 产品形态有很多硬伤，如层数、道路等问题，对于招商业态定位有很多限制； 周边有各主要产业都有较大的专业市场，对本案形成了相当大的竞争威胁； 没有较为强有力的政策保证和相关措施建立经营户的信心； * 温州商贸城SWOT分析 SWOT分析得出的启示 本案在销售和招商上遇到的阻滞，主要来源于劣势未能尽可能的规避，而不在于优势是否完全发挥；因此，本案的操作应该从尽量规避本案的劣势，避免威胁为主，而以发挥优势，抓住机会为辅。 相应的策略 规避劣势 解决产权问题 解决工商税务优惠问题 解决产权,经营权与管理权分离的问题 重新调整产品形态，使其更能符合招商要求 主动完善相关配套，引入人气 解决统一规划、统一经营、统一管理的问题 发挥优势 抓住市场空白点，切入市场 整合周边产业优势，明确市场定位 因为张家港专业市场不多，把握机会向政府要优惠 * 第四部分 定位及细化篇 温州商贸城做专业市场的理由 温州商贸城招商定位原则 温州商贸城招商方向及最终定位 温州商贸城最终定位的依据 1 2 3 4 * 温州商贸城做专业市场的理由 交通便捷 位于杨锦公路和张扬公路旁，沿江高速直接接入长三角交通网络，便于向整个长三角辐射，能够降低销售产品的物流成本； 支持温州商贸城做专业市场的理由 地段偏远 温州商贸城地段较为偏远，短时间内难以吸引客户前往零售消费，而专业市场针对性较强，能够较快的形成聚集效应； 温州商贸城不得不做专业市场的理由 体量及建筑形态支持 温州商贸城建筑面积约11万方，建筑形态主体两层，部分三层，适合做专业市场； 配套欠缺 温州商贸城周边配套较差，普通消费者难以在温州商贸城周边满足购物所产生的相关需求，而对于专业市场的客户，这方面的因素的影响就要小得多； * 温州商贸城招商定位方向的选择原则 市场空白原则 不仅要立足在张家港，而且要立足于长三角区域，至少要在苏南地区寻找到市场的空白点，规避与成熟的大规模专业市场形成同质竞争 可行性原则 招商定位方向必须具有可行性，可操作性要强 可操作性原则 产品的定位必须满足易招商、易成市、易产生人流、物流、现金流的条件 成本导向原则 必须在保证在温州商贸城拿到的货物价格到周边类似市场便宜，解决购买客户的成本问题，这样才能让温州商贸城真正兴旺起来 1 2 3 4 * 温州商贸城招商的方向 儿童用品类 女性用品类 成衣棉纺类 日用百货类 小商品类 温州商贸城可选择的 招商定位方向 综合考虑上述招商原则，温州商贸城的招商定位方向主要有以下几类： * 我们对温州商贸城的业态定位 妇女儿童用品 交易广场 妇女用品 儿童用品 床上用品 * 定位妇女儿童用品交易市场的依据 产业有支持 能够在长三角范围内