管理层的讨论与分析.PDF

管理層的討論與分析 希慎連同其附屬公司及聯營公司 ，主要從事投資 、發展及管理位於黃金地段的優質物業 ，而 本集團營業額及業績主要來 自香港投資物業的租賃收入 。現時 ，希慎持有的投資物業權益合 計約4.5百萬平方呎 ，均為香港的優質商舖 、寫字樓和住宅單位 ，當中包括新建的希慎廣場 。 本集團在投資物業管理方面 ，著眼整體物業組合 ，其 目標是維持一個均衡的物業組合 ，以達 至穩定及有規律的增長 。 業績回顧 本集團2012年的營業額持續增長 ，錄得2,486百萬港元 ，較2011年的1,922百萬港元增加 29.3% 。若不包括新建的希慎廣場431百萬港元租金收入 （其商場已於8月開幕），按去年相 同基準的營業額增長6.9% 至2,055百萬港元 。各項業務所錄得的營業額如下 ： 2012年 2011年 變動 變動 百萬港元 百萬港元 百萬港元 % 商舖業務 1,250 789 461 +58.4 寫字樓業務 908 820 88 +10.7 住宅業務 328 313 15 +4.8 2,486 1,922 564 +29.3 主要表現指標 營業額增長 衡量方法 重要性 2012年與2011年的租金 反映租金與 出租率變動 的 儘管本集 團業務 的表現涉及眾 收入作比較 綜合影響 多因素 ，但管理層主要 以營業 額增長及 出租率作為評估核心 租賃業務表現 的指標 。此外 ， 管理層亦以物業支 出和該支 出 佔 營業額 的百分比來評估成本 出租率 衡量方法 重要性 效益 。這些表現指標 的性質 、 各類 物業 已 出租 總樓 面 •租金收入及管理費與 出 面積佔 可供 出租 總樓 面 租率成正比 衡量方法及對本集 團的重要性 面積的百分比 •平 衡 出租 率 與 租 金 水 載列於右表 ： 平 ，達致理想的收入 物業支出 衡量方法 重要性 主要 是本 集 團物業組合 衡量營運本集團物業組合 日常 營 運 直 接 相 關 的 所引致的成本 成本 物業支出佔營業 衡量方法 重要性 額的比率 以物業支出除以營業額 本集團業務的毛利率指標 計算 36 希慎2012年年報 經常性基本溢利不包括投資物業的公平值變動及非經常性項 目 （例如 ：出售長期資產所得的 收益或虧損 ；減值或其回撥 ；及過往年