锦州太阳广场项目销售策略报告全文.doc

引 言 本报告的核心在于解决三个问题：“如何实现本项目2012年回款4个亿的销售任务”、“如何尽可能保证商业后期的运营顺利与管理顺利”及“在项目目标实现过程中如何尽可能的规避可能产生的风险”。 我司在项目操作过程中秉持战略到战术到执行的流程，需要说明的是，本报告的提出基于我司战略层面对于本项目的操盘理解，进而回归到本项目在锦州的战术及执行层面。 本报告的核心在于项目整体的营销思路与操盘思路，希望本报告能与甲方达成广泛共识，共同推进太阳广场项目2012年的销售成功！ 第一部分——市场研究 使命承载者： 宝地·太阳广场 5 1、锦州茂业中心 2、天兴 · 家乐汇 3、亿隆 · 国际广场 4、名购大厦 5、地一大道 1 2 3 4 本项目 中央大街 解 放 路 锦州目前在租售/在建/待规商业项目分布 名购大厦——综合体 项目名称：名购大厦 周边环境：这里不仅是老城区向滨海新区延伸的桥头堡，也是锦州未来新的政治、文化、商业及商务中心。 地理位置：中央南街与市府路交汇处 发展商：锦州威涛房地产开发有限公司 代理商：加拿大卓尔国际GTI商业机构全程策划 项目现状：地基，计划2013年10月完工 占地面积： 11/a.5万余平方米 建筑面积： 13万平方米，商业面积5万平米 楼层：地上5层地下一层 商铺层高：4.5米 停车位：地上150个，B2停车场250个 写字楼售价：6000元/平方米 写字楼户型：280平-1500平 科技路 市府路 中央大街 亿隆 · 国际广场——综合体 市府路 中 央 大 街 科技路 项目名称:亿隆 ·国际广场 周边环境:市府路与中央南大街路口，松山新城发展核心 地理位置:市府路/中央南大街西侧 发展商:锦州亿隆置业有限公司 代理商:新聚仁机构 商业管理公司:沿中央大街集中式商业8万方，由兴隆大家庭统一招商运营 项目现状:在建(打地基)，预计2014年2月完工 占地面积:5.6公顷 建筑面积:27万平方米，商业约为11万平方米 商住公寓：两栋32层高层； 商铺：地上5层，地下2层。沿街商铺一层4.2米，二层3.8米 商铺面积:200平米起 停车位:地上/地下：住宅及商业各500个 商场售价：2-5万 门市售价：5-8万（有产权） 锦州茂业中心——综合体 项目名称：锦州茂业中心 发展商：锦州茂业置业有限公司 地理位置：凌河区 中央大街宜昌路 项目现状：土地未平整 占地面积： 6974平方米 建筑面积： 9.2万平方米，其中商业5万平方米 楼层/层高： A座为酒店式公寓30层，裙楼地上9层，地下3层容积率： 13.2 停车位：地下停车场，297个 产品规划及定位：以大型百货为主，配套餐饮娱乐及商务办公居住的商业综合体。商业面积5万平方米，地上9层，地下1层 红螺县 大薛乡 凌海市 双羊镇 地一大道——综合体 项目名称:锦州市中央新街购物广场 周边环境:贯穿中央大街南桥至上海路地下商圈 地理位置:中央大街地下南至南京路以北，北至上海路以南商业类型：隶属于人和商业人防工程地下商场 发展商:人和商业控股有限公司 项目现状:在建(排水、装修)，预计2012年10月15日前开业 建筑面积:5万平 使用面积:4万 商铺租金：200元/月/平 商铺买断：40000-60000不等（无产权） 地一大道 中央大街 解 放 路 中央大街核心商业街：集合了购物中心、百货、品牌专卖、家电卖场等； 宜昌路和上海路：大卖场、批发市场、家具家电日常消费品市场、轻纺市场等分布于此； 和平路电子一条街：中国联通、中国移动、锦百大楼手机通讯部、电子通讯卖场； 人民街餐饮一条街：锦州特色餐饮、全国各地餐饮集中地； 士英街休闲娱乐一条街：KTV、足浴、休闲会所集中地； 洛阳路东段：餐饮、休闲娱乐集中地； 中央大街核心商圈商业街 百货 购物中心 士英街 中央大街 本项目 和平路 上海路 人民街 解放路 商业街 中央大街 解放路 上海路/宜昌路 人民路 士英街 南京路 主要业态 以百货、家电卖场及沿街商铺等为主，其中服饰、皮鞋箱包等零售占据较大比重 以服饰品牌专卖、婚纱摄影、商务宾馆为主要业态 大卖场、批发市场、家具家电日常消费品市场、轻纺市场等 锦州特色餐饮、全国各地餐饮 KTV、足浴和各种休闲会所 家居、婚纱摄影、车行等日常生活业态 租金水平 平均租金：20-30元/平方米/天 3-5元/平方米/天 3-4元/平方米/天 1-3元/平方米/天 1-2元/平方米/天 1-2元/平方米/天 经营状况 经营较好，人流量大，城市商业地位较高 市区最宽的主干道，消费环境较好 仅次于中央大街，购物环境较陈旧， 经营较好，尤其晚餐时段，影响力较大 经营较好，尤其是KTV、足浴等影响力较大 经营状况一般，商业气氛不足