房地产估价第8章房地产估价的成本估价法.ppt

主要讲述房地产估价中成本估价法的基本理论和方法。通过本章学习，应达到以下目标： (1) 掌握成本法的基本公式和建筑物折旧； (2) 熟悉成本法的基本原理和重新购建价格； (3) 技能要求：能够运用成本法测算房地产市场价格 8.1成本估价法的基本原理 8.1.1 概念 成本估价法又有成本法、加法、合同法、承包法和原价法之称。 成本估价法是将估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，即为房地产在估价时点的客观价值或价格。 重置价格或重建价格，是重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项费用、税金和正常开发利润之和。对旧房地产进行估价的成本估价法通常被称为重置成本法或重建成本法，运用成本估价法得到的房地产估算价格通常称为积算价格。 8.1.2 理论依据 成本估价法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必须的费用而决定。我们可以从买卖方的角度来分析他的理论依据。从卖方的角度来看，房地产价格是基于它过去的生产费用，重在过去的投入，卖方所能接受的最低价格不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，否则就要亏本。从买方的角度看，房地产是基于社会上的生产费用，类似于替代原理，买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发建设该房地产所需要花费的代价，否则，他可能考虑自己开发建设。在估价过程中，如房地产不是全新的，通常还要考虑折旧。 由上面的分析得知，卖方是要求不低