XX城项目方案开盘前营销执行报告.PPTVIP

鑫苑现代城项目第一阶段报广计划 VIP会员招募及认筹信息发布 硬广 4月15日（星期四） 晚报 9 VIP会员招募及认筹信息发布 硬广 4月15日（星期四） 商报 10 项目形象宣传 硬广 3月25日（星期四） 大河报 6 项目形象宣传 硬广 3月11日（星期四） 大河报 5 项目形象宣传 硬广 2月25日（星期四） 大河报 4 项目形象宣传 硬广 2月4日（星期四） 大河报 3 项目形象宣传 硬广 1月28日（星期四） 大河报 2 项目形象宣传 硬广 1月7日（星期四） 大河报 1 VIP会员招募及认筹信息发布 硬广 4月15日（星期五） 东方今报 11 VIP会员招募及认筹信息发布 硬广 4月15日（星期四） 大河报 8 VIP会员招募及认筹信息发布 硬广 4月8日（星期四） 大河报 7 售 楼 部 开 放 至 认 筹 主要信息及诉求点 形式 时间 渠道 编号 阶段 第一阶段报纸广告计划表 鑫苑现代城项目营销推广第二阶段 1、本阶段每周保持举行一次营销活动 3、5月8日大客户联谊活动 6、开盘后通过分析效果，调整现有推广渠道 7、开盘后将增加老带新政策，进一步完善客带客模式 8、7月底将进一步优化销售团队结构，增加竞争机制 5、6月19日开盘，开盘选房 阶 段 划 分 阶段工作重点 筹备阶段 第一阶段 第二阶段 09年10—12月 准备/形象树立 销售整合及认筹推广期 开盘解筹阶段 2010年1月—4月 2010年5月—6月 4、6月1日六一儿童节活动 2、5月1日省实验幼儿园签约仪式 鑫苑现代城项目第二阶段活动 省实验幼儿园签约仪式 时间：5月1日 地点：售楼部 人员：来访客户； 形式：省实验幼儿园正式签约，院长解读优势教育； 目的：锁定重点青年置业群体，提升项目价值，提高客户心理价位； 河南省实验幼儿园园长张秋萍 1、区域市场的竞争日益激烈，世界城等大型城中村改造项目的陆续推出； 2、片区内各主要竞争项目售价较低，威胁较大； 3、高价格随之而来的是多层次的客户筛选，通过多轮后目标客户群数量将进一步减少； 1、品牌开发商开发中央片区将改变区域现状，创造新型热点区域； 2、区域内城中村改造力度的加大，将有利于区域发展； 3、目前片区开发项目较少，现有项目销售均处于尾声，存在内空白区域； 4、片区市场目标客户较多，客户资源庞大； 1、项目北区集中式商业以及餐饮街严重营销住宅品质的提升； 2、周边无可用良好外界景观及公园； 3、项目单价超出周边竞争项目近1000元/㎡； 4、项目小户型产品比重较大，不利于高端社区的形成； 5、陇海路规划建设全程高架高速路，对项目公寓以及住宅品质影响较大； 1、地处郑州市核心中央区； 2、项目位于陇海路上，BRT的开通将提高便利性 3、区位、品牌、产品、教育和医疗资源优势明显； 4、项目物业类型优势明显，拥有稀缺小高层产品； 5、地铁1号线火车站西站位于项目正下方，交通优势明显； 6、原郑州市酒精厂所在地，经过曲折，深受市场关注； 威胁（T） 机会（O） 劣势（W） 优势（S） 鑫苑现代城项目SWOT分析 核心客户 市区和其他区域的中高收入者、投资者 来源：全市高收入人群 职业：个体工商户、私营业主、公务员、教师、 医生等 目的：居住置业、投资置业 年龄：25～50岁 收入：收入普遍较高，年收入在5万元以上 来源：火车站商圈商户、南城专业市场业主、个体业主、老居民、市区白领 职业：个体商户、私营业主、企事业高层、教育以及医疗职工等 目的：居住、投资 年龄：25－50岁 收入：年收入在5～7万元及以上 重要客户 游离客户 全市及地市置业者 火车站商圈商户、南城专业市场业主、个体业主、老居民、教育以及医疗职工 鑫苑现代城客户定位 项目定位 项目属性定位 郑中央 大成生活圈 郑中央——谐音“正中央”，点明项目城市中央核心区域 大成生活圈——集所有优势于一身的一种生活方式 郑中央 鑫苑十年巨作 备用属性定位语： 04 营销执行 1、项目营指导思想 同致行认为： 项目营销战略的成功必须满足三大条件 活动营销 价值营销 精细营销 三大营销策略相辅相成，缺一不可 三大营销策略执行是关键是基础 项目整体分期开发原则 各期规模的确定必须首尾相连、上下衔接，持续引爆市场： 同致行操作项目平均年消化量集中在15-20万平方米之间； 本项目需依据自身项目状况与销售目标，结合市场实际情况合理把握分期规模。 各期规模必须符合项目展示与营销的需要： 实景展示是为了打造项目核心竞争力，营销是为了实现盈利，两者都需要有一定的开发规模支撑； 项目分期的策略必须充分考虑现场展示体验效果、销售环境的营造。 各期规模的确定体现了项目节奏的控制： 项目开发初期必须塑造高端