XX滨江项目管理初设整改建议案.DOCVIP

昌龙滨江项目初设整改建议案 一、关于项目的定位设想 昌龙滨江项目，位于重庆南滨路西向末段，隶属南岸经开区，周边高尚住宅区密集，现已包括【隆鑫·俊逸天下】、【美堤雅城】等在内的众多楼盘在此修建或投入使用。恒基兆业集团也在紧邻项目旁的地块取得开发使用权，准备修建滨江高端产品。 竞争对手的纷纷涌入，从侧面表明，本案所处的位置，毋庸置疑，是今后南滨路又一颇具升值潜力且发展空间巨大的优质地段。 那么，昌龙滨江项目，它的定位，应该是怎样的？它应该具有什么样的特征，才能在诸多竞争对手的夹击中脱颖而出？才可以在南滨路这样一个比较特殊的开发地段充分彰显自身的价值并得到消费者的认可？在我们看来，昌龙滨江项目，至少应该拥有以下四点特质： 首先，它是一个精品项目。由于项目占地较小，在不占据规模效应的前提下，只有走“精品路线”才能和周边的大型项目相抗衡； 其次，它必须要在产品设计上创新。至少它是在同区域创新，否则很难实现差异化，赢得市场； 再次，它能够有效针对多层类购房者产生足够大的吸引力，否则无法在竞争激烈的市场里分得一杯羹； 最后，它应该充分利用地块价值，最大化开发商的利益。可以将产品价值的最大化与开发利润的最大化完美结合。 综合以上四点，我们就可以对昌龙滨江项目的初设进行有的放矢的指导性建议。 首先，我们在立足地块基本条件的前提下，提出更有冲击力和创造性的建议。 二、初设中原本存在某些问题，不符合“昌龙滨江项目”原本应有的定位设想，亟需整改 1、用地红线和建筑控制线混淆 2、入口处紧布多层物业，直接影响到该物业的销售前景。 3、小区商业设计过于平淡，设计上鲜有亮点。 不足之处 从平面图及效果图上，可以看到，本案的商业配套几乎都依赖于入口处的这栋商业建筑，以这种集合式的设计理念来处理整个小区的商业配套。这对于大盘林立的本地块来说，显得太弱小了。第一，商业体量本来就小，占地不过3000余平米，第二，设计上仍然遵循最普通的“大面积住宅+一栋商业建筑”的陈旧模式。 小结 这样的商业设计，给人感觉比较生硬，仅仅是为了商业配套而做出来的商业配套。在布局及设计上，鲜有亮点。如此设计，很难和一街之隔的隆鑫·俊逸天下商业比较。最终只能沦为普通的社区型普通商业设施。 4、容积率偏高 从初设的图纸来看，项目的容积率高达1.56。作为高尚多层住宅物业，1.56相对较高。最主要的是，整体感觉小区排布比较密集。 5、建筑风格不突出 小区整体上建筑风格不明确。无论是建筑风格，还是外立面的色彩，既无异域风格可言，也没有现代简约之美。很难给人留下深刻的第一印象。 6、小区外围绿化带处理过于简单 7、入口可以适当增大，与外围绿化带相融合，增强入口的效果。 如何将小区大门与门口的绿化带有机结合起来，是项目规划设计中可以思考的一个问题，这样，能够让本来就不大的小区显得更有气势，同时也是巧妙的利用了红线绿化带上的绿化设施。 8、小区交通动线存在问题 3）、车库人行入口建议改换位置，尽量减少对消防的阻挡，同时增大整体绿化面积。 9、小区存在大量西北向房屋，导致不得不面对西晒问题，对销售而言较为不利。 以上所标示出的房屋，都存在一定程度的西晒问题。尤其是卧室（红色方框），明显的西北向位置摆放，致使西晒不可避免。 10、消防设计，与高品质精品楼盘的定位设想背道而驰。 1）、西北向楼栋无消防登高面 2）、在某些细部，可以最大程度的优化消防动线。 通过对以上原设计方案的细部考察，可知存在一定程度的与地块定位设想不符的细节，显然，问题的存在就会导致产品竞争实力的严重下降。 那么，我们应该采取怎样的方式行之有效的加以规避？ 我司认为：有必要对原设计方案重新设计，充分满足和契合地块自身价值，实现地块的定位设想，做到物尽其用，价值最大化！ ★ 真实的容积率是多少？ 通过计算我们可以发现，其实地块的容积率完全可以在规定的范围内打一个“擦边球”，将其提升，在不改变产品形态的前提下，进一步增大销售面积。 昌龙滨江项目的实际容积率完全可以达到1.65 那么，在此容积率的前提下，完全可以对原有整体设计进行如下的调整，甚至是大规模的整改。 方案一 一．项目可销售建筑面积及可入住户数对比 项目总用地面积32750.83平方米，规划容积率1.54，规划绿地率30%，建筑限高18米，两种方案的可销售建筑面积如下（假设两方案商业建筑面积相同，故不计算在内）： 原规划方案 板式方案 原规划可销售建筑面积：46956㎡ 板式可销售建筑面积： 54000㎡ 原规划可销售建筑面积：480户 板式可销售建筑面积： 360户 备注：可销售建筑面积均不包括地下建筑面积，且板式可销售建筑面积及可入住户数为估