第五章房地产开发风险管理措施.pptx

一、措施的种类风险回避；风险控制；风险转移；保险；风险自留；风险分散；风险利用等二、风险回避1、风险回避的定义：根据评价结果，采取放弃、中止开发或改变开发方案，避开风险源，消除风险隐患的风险管理措施。是最强的风险管理措施。引：三十六计，走为上计。2、风险回避的应用。1）投资决策阶段的应用：A、做市场调查，项目定位，放弃风险大的开发区域和开发类型；B、开发方案的经济评价和风险分析，选择可靠性高，隐患少，风险程度低的方案。 开发经营方案的评价是回避风险的最佳方法。2）土地获取阶段的应用：A、为回避土地、征地拆迁风险，可基于地块的自然属性、社会属性及环境状况，放弃开发；B、放弃技术不先进、不成熟、经济不合理的规划设计方案；C、放弃不合理的融资方案。3）项目建设阶段的应用：A、可以通过招标模式、承包模式、合同类型的选择，回避某些风险；B、施工方案选择中，回避有缺陷、风险高的施工方法、施工工艺。4）租售管理阶段的应用：A、采取营销代理的方式回避自身销售经验的不足和销售手段的不当；B、房地产经营中，可采用租赁房屋、柜台或场地的方式，回避自然风险和意外事故风险等。3、风险回避的适用性。1）风险回避措施的局限性：A、是一种消极的风险管理措施，不适宜普遍采用；B、不是所有的风险都可以回避的，除非不做任何事情；C、不同的方案，具有不同的风险。2）使用范围：A、当风险的发生概率和可能损失程度大，而收益不高的时候；B、风险的致命度高的时候；C、其他的风险处理措施成本太高的时候。二、风险控制1、定义： 风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低奉贤损失发生概率、缩小风险损失程度的措施。2、分类：1）按照控制目的分：风险预防（发生概率）和风险抑制（风险损失）2）按照控制措施的性质分：工程法（以物理性质为对象）和行为法（以人的行为为对象）3）按照时间分：事前控制、事中控制和事后控制。风险预防风险发生前，为了消除或减少可能引致损失的各项风险因素所采取的各种措施。1）投资决策阶段：A、建立一支高水平、多学科的开发队伍；B、树立风险意识；C、健全风险遇警系统；D、贯彻风险管理责任制度。具体工作：A、认真仔细的时市场调查；B、调查落实政治环境、政策环境、社会环境、经济环境等；C、作好开发方案的风险分析（风险因素、风险管理计划、措施等）企业制定内控措施 (一)建立内控岗位授权制度。对内控所涉及的各岗位明确规定授权的对象、条件、范围和额度等，任何组织和个人不得超越授权做出风险性决定；(二)建立内控报告制度。明确规定报告人与接受报告人，报告的时间、内容、频率、传递路线、负责处理报告的部门和人员等；(三)建立内控批准制度。对内控所涉及的重要事项，明确规定批准的程序、条件、范围和额度、必备文件以及有权批准的部门和人员及其相应责任；(四)建立内控责任制度。按照权利、义务和责任相统一的原则，明确规定各有关部门和业务单位、岗位、人员应负的责任和奖惩制度；(五)建立内控审计检查制度。结合内控的有关要求、方法、标准与流程，明确规定审计检查的对象、内容、方式和负责审计检查的部门等；(六)建立内控考核评价制度。具备条件的企业应把各业务单位风险管理执行情况与绩效薪酬挂钩；(七)建立重大风险预警制度。对重大风险进行持续不断的监测，及时发布预警信息，制定应急预案，并根据情况变化调整控制措施；(八)建立健全以总法律顾问制度为核心的企业法律顾问制度。大力加强企业法律风险防范机制建设，形成由企业决策层主导、企业总法律顾问牵头、企业法律顾问提供业务保障、全体员工共同参与的法律风险责任体系。完善企业重大法律纠纷案件的备案管理制度；(九)建立重要岗位权力制衡制度，明确规定不相容职责的分离。主要包括：授权批准、业务经办、会计记录、财产保管和稽核检查等职责。对内控所涉及的重要岗位可设置一岗双人、双职、双责，相互制约；明确该岗位的上级部门或人员对其应采取的监督措施和应负的监督责任；将该岗位作为内部审计的重点等。2）土地获取阶段A、搞好项目管理的远外层关系；B、确定地块的自然属性和社会属性；C、妥善处理征地、拆迁和安置补偿；D、增强合同意识；E、优化设计方案。3）项目建设阶段A、采用系统的项目管理方法；B、向各方人员灌输安全意识；C、布置现场安全措施；D、后备措施的制定；E、协调工作制度的制定；F、布置施工现场；G、专人收听天气预报；H、现场的质量控制；I、现场建设日志制度；J、在计划的基础上，加快建设速度，缩短工期。4）租售管理阶段A、合同管理；B、定期检查房地产状况。风险抑制风险事件发生时或之后，采取的降低损失程度或缩小损失发生范围的措施。1）风险抑制的应用：A、准确的预警预报；B、指定详细而周密的风险应急计划；C、建立后备措施；D、保护现场，收集证据。2）后备措施：A、费用后备措施：基本预备费，价差预备费；