安徽黟县宇仁现代城项目市场定位与营销思考oweyd7ch.doc

安徽黟县宇仁现代城项目市场定位与营销思考 谨呈：宇仁集团总部 安徽黟县宇仁现代城项目 市场定位与营销思考 ??目标下的战略目标下的战略 ?? 黟县宇仁投资建设有限公司 我们要适度创新，把项目打造成为黟县品质最好的花园社区！ ——欧阳朝信（宇仁集团董事长） PART ONE 我们的目标 本报告是严格保密的。 4 目标分解 是迅速回收资金 是利润最大化 是销售的持续增长 各位同仁， 你们认为我们的目标是什么？ 打造黟县标杆项目, 为后续开发做品牌 本报告是严格保密的。 5 目标界定：规避市场风险，快速回现是 首要目标 规避风险gt;快速回现gt;可持续销售gt;打造黟县标杆项目 问题：如何实现低风险、快速销售、利润合理化的定位、定价以及 营销策略？ 为达到目标，本项目该： 如何定位？——为项目找魂，打造项目核心竞争力;商业体量较大，业态如 何定位与招商？ 如何定价？——如何突破价格瓶颈？凭什么卖的比公园首府贵？（实现目 标利润的价格策略） 如何快速去化和回笼资金？——恰到好处的推案节奏和营销策略 面临核心问题 客户目标排序 客户困惑 市场在哪里？(宏观背景？地产走势？产品空间？) 客户是谁？他们在哪里? 如何塑造项目核心竞争力？ PART TWO 市场解构 一、城市概况一、城市概况 本报告是严格保密的。 8 黟县定位——旅游目的地的整体功能形象不确定。目 前市场和政府部门对黟县旅游的认知还是停留在世界 文化遗产地观光，且局限在西递宏村两个景点。 ??黟县因黟山（黄山）而得名，总面积857平方公里，辖8个乡镇， 总人口9.67万，其中城镇人口72.6万左右。建置于公元前221年， 是全国历史最为悠久的文明古县之一，也是“徽商”和“徽文化”的 发祥地之一。 ??提出的“全国一流旅游经济强县”和“中国乡村旅游第一县”只是政 府宣传的奋斗目标，并不是功能形象，由于长期忽视对功能形象 的准确定位和宣传，致使黟县在“两山一湖”旅游经济区中的地位 和作用常常被边缘化，在全市、全省区域旅游重点规划中黟县作 为旅游子系统常被低调处理。 ??回顾黟县的旅游宣传，曾使用过的主题宣传口号有如下几个： 1、 中国桃花源。2、桃花源里人家。3、中国画里的乡村。4、世界 遗产、世外桃源。5、中国乡村旅游第一县。6、世界遗产地—黟 县。7、中国明清民居博物馆。 ??黟县2008年财政收入首 破亿元大关，完成 10586万元，增长 21.6%； ??黟县没有中大型支柱企 业，70%经济收入以旅 游为主，其余以小型企 业和农业为主，小型企 业有蚕丝厂和几个小型 罐头厂； ??人均收入农村3000- 5000元，城区人口平均 收入1.5-2万元左右，其 中旅游区的收入相对要 高于城区人均收入。 本报告是严格保密的。 9 为改变“西递宏村热”、“县城冷”的尴尬局面，以打造 综合性旅游服务中心为目标，黟县顷力打造县城，重 塑“文化名城”风采 ??黟县县城作为安徽省历 史文化名城，以“小而古、 小而精、小而特”著称于 世，随着黟县旅游业的 发展，县城的旅游服务 功能已不能适应旅游业 的发展，近两年黟县县 委、县政府为改变“西递 宏村热”、“县城冷”的尴 尬局面，以打造综合性 旅游服务中心为目标， 拉开了城市建设框架， 多方筹措资金，围绕建 设特色型旅游城镇的定 位，加快城镇建设步伐： ??一是加快市政工程建设。已完成县城旅游过境公路、五溪山大 道、桃花源入口等旅游主干道建设，并大力实施亮化工程，添 置200盏高杆路灯和彩灯，以营造流光溢彩的夜色古城景观氛 围，总投资达3000万元。 ??二是加快招商引资步伐。引进金陵黟县宾馆、开元盛世、明清 徽州、左岸假日娱乐城等项目，完善旅游基础设施。 ??三是加快旧城改造步伐。改造了马道路、翼然路、沿河西路、 车站广场等基础设施项目，建成了西递路、滨河东路等步行街 区，实施道路绿化、美化工程5000平方米，给游人一个轻松休 闲的娱乐场所。 ??四是着手开发“费家弄”古城综合休闲度假区项目，总投资5000 万元，以打造特色鲜明的古城文化旅游吸引物，为城区旅游发 展奠定良好基础。 ??五是启动政务新区建设。 二、市场竞争个案分析二、市场竞争个案分析 本报告是严格保密的。 11 竞争对手1 项目名称：公园首府 ??开发商：黄山瑞琪房地产开发有限公司 ??地理位置：黟县翼然路 ??产品类型：徽派多层建筑 ??价格：一期均价1700元/㎡，二期1800元/㎡ ??占地面积：8.1万平米 ??总建筑面积：9万㎡ ??容积率: 1.11 ??绿化率: 41% ??规划特色：总体形成南低北高，东地西高的围合布 局，以水街，石板街、商业街构成三条公共景观 带；以环路为中心发散出九条步行回家的路线；以 前后两排住宅围合而成徽派