一个小镇成长故事(大盘营销策略).pptVIP

一个小镇成长的故事 ---东丽湖万科城成长纪实 项目规划 竞争关系 竞争关系 产品线 配套线 客户线 客户线 营销推广 重大事件 外部变化 规划线 产品线 产品线 户型面积170㎡—250㎡，均价13000元 联排A户型： 4室2厅3卫 户型面积：179平米 花园面积：50平米左右 联排C户型： 5室2厅3卫 户型面积：207-217平米 花园面积：150平米左右 双拼E户型：5室2厅4卫 户型面积：250平米 花园面积：200平米左右 联排B户型： 4室2厅3卫 户型面积：184—186平米 花园面积：50平米左右 双拼D户型：3室2厅2卫 户型面积：169平米 花园面积：100平米左右 2007年三期湿地公园原生别墅面市 第三阶段：2006-2007年 中心西部 中心东部 东丽区 空港及开发区西区 塘沽区及开发区母区 北京 及外省市 客户区域主要分布在中心东部，其次为中心西部、东丽区，空港、开发区及塘沽区客户也占相当比例，极少量北京及外省市客户。 中心西部 中心东部 东丽区 开发区及塘沽区 空港 北京及外省市 客户线 第三阶段：2006-2007年 客户线 第三阶段：2006-2007年 2006年 2007年 区域:中心城区东部及东丽区客户为主，滨海区域特别是空港（团购）客户增加； 职业：以企事业单位客户为主，辅助以政府机关及私企客户 置业目的：投资、自住型客户均占较大比重，辅助以休闲度假 区域:中心城区为主，滨海区域客户继续增加 职业：以事业、国营企业、私营业主为主； 置业目的：居住需求型客户为主，度假型为辅，及少量投资 客户区域：主要来自中心城区东部及东丽区，滨海区域客户继续增加； 置业特征：以企事业单位客户为主，辅助以政府机关及私企客户； 置业目的：居住需求型客户为主，度假型为辅，及少量投资； 营销推广 第三阶段：2006-2007年 项目推广语： 2006年：东丽湖畔，万科在造一座城 2007年：滨海新区生态城 天海风滑水俱乐部 东丽湖项目从06年产品开始逐步转型，常驻需求的人口比例逐步增加，项目配套需求日益凸现，从06年上半年开始逐步引入了各类公建配套与商业配套。 天海风俱乐部餐吧 邑居客饺子馆 滨湖酒楼 招商自助银行 个性家居店 大方便利店 万科实验模范小学 伊顿国际双语幼儿园 洗衣店、药店、中国移动、三明治快餐 2006年 663公交开通（项目至天津市区） 滨湖酒楼 招商自助银行 个性家居店 2007年 515公交开通（项目至开发区） 天海风俱乐部餐吧 邑居客饺子馆 万科实验模范小学 伊顿国际双语幼儿园签约 洗衣店、药店、中国移动筹备中 欢乐谷水上俱乐部 农业银行 第三阶段：2006-2007年 配套线 第四阶段 复合大盘 第四阶段：2008-2009年 外部事件 万科城 恒大 华侨城 华侨城占地约6000亩，总建面约100万。其中住宅占地2500亩，建面75万；商业及旅游25万。 恒大总占地1700亩，总建筑面积约100万，其中住宅85万，商业15万。 恒大已于2009年底动工，率先启动休闲度假酒店建设，预计2010年大批量推出住宅。 2009年恒大、华侨城进入，加速区域配套成熟 后期待规划用地 绿色生态走廊 18层瞰景精装洋房： 户型：2室2厅1卫 户型面积：90平米 总价：55万—65万左右 多层东西向精装洋房 户型：2室2厅1卫 户型面积：90平米 总价：45万—52万左右 情景花园洋房 户型：2室2厅1卫—4室2厅2卫 户型面积：89—148平米 总价：45万—105万左右 第四阶段：2008-2009年 产品线 27层精装洋房 户型：3室2厅1卫 户型面积：80-90平米 总价：40万—50万左右 2008年五期精装公寓产品面市 四期库存产品 联排别墅1.16万平米 产品竞争力： 邻湖景观，位置绝佳。 五期三新品 2.3万㎡洋房 产品竞争力： 多层洋房亲水资源。 工业化 精装公寓1.77万平米 精装修、低总价 2009年北岸别墅、浅岸洋房、工业化公寓面市 第四阶段：2008-2009年 产品线 东丽区 华明镇 机场 空港 高新产业园区 开发区西区 军粮城 开发区 汉沽区 塘沽区 大港区 别墅 赤土 公寓 中心西部 中心东部 40% 28% 15% 3% 5% 3% 27% 9% 12% 4% 4% 33% 外省 6% 7% 4% 第四阶段：2008-2009年 客户线 客户区域来源