房地产业融资风险控制与防范研究ck7j5hxg.doc

【摘要】 房地产业融资风险控制与防范研究对提高我国房地产经营开发企业在新的资本市场形势下进行融资运作的风险规避与防范有着重要的意义。然而目前的融资风险控制与防范的研究仍停留在传统的以银行借贷为主的融资方式的层面上，忽略了随着资本市场的逐步开放给房地产经营开发企业带来的诸多新型融资渠道、融资方式，而这些新的渠道与方式又存在着迥异于传统银行借贷融资所带来的融资风险。因此为了能对这些新的潜在风险有效地进行规避与防范，本论文研究了新资本市场形势下的房地产业融资风险的控制与防范。 本论文从房地产业进行融资的事前准备开始，研究了包括融资计划制定、融资方式比较、未来融资方式创新及融资环境探索、多种融资风险的分析与防范在内的诸多与融资风险息息相关的问题。并在以下几个方面的研究取得了一定的进展： ① 进行了国内房地产经营开发企业最大化净资产收益率前提下的最佳资本结构的理论探讨及实例分析，找出了影响企业资本结构优劣的因素。 ② 提出了单纯负债性融资、单纯权益性融资及两者兼有的复合性融资的风险防范、规避措施。克服原有融资风险防范措施单一而无法适应当前房地产业融资新形势的问题。 ③ 探索了未来中国房地产经营开发企业进行资金融通时的新方式及所处的新环境，以帮助企业及时适应资本时代所带来的融资观念的快速变化。 ④ 建立了房地产业经营开发企业的融资数量确定的灰色预测模型，从而从根本上解决了房地产经营开发企业进行融资，尤其是通过上市发行股票进行融资时存在的融资数量确定盲目的现状。 ⑤ 建立了系统的房地产业经营开发企业进行融资运作的事前准备计划，这将有助于房地产业经营开发企业进行包括传统渠道方式—银行借贷在内的多种融资运作。 在此研究的基础之上，本文在以下几个方面的研究较前人有所区别： ① 将原有房地产经营开发企业的融资风险概念扩大，不单纯局限于传统的债务性融资所西安建筑科技大学硕士学位论文引发的风险，而进一步引入权益性融资等多种新型融资方式给企业经营、资本运作等各环节带来的新风险，以便企业决策者在洲于融资方式、融资策略选择时，能够更为全面地考虑到融资运作时所潜在的各种风险。 ②结合金融机构关于征信调查方面的变化趋势，建立了房地产经营开发企业应对银行等金融机构进行征信调查评价的模糊综合评判模型，从而帮助企州!匝利通过银有手等金融机构组织的征信调查，争取获得金融机构最大额度、最大优惠的贷款。 ③提出房地产业融资运作的风险管理新概念，并利用层次分析法分析影响融资风险存在与发生的因素及其影响程度，并采取有效的措施对其进行防范与管理。 我国房地产行业融资问题分析 【摘要】 房地产业是国民经济中的重要行业，由房地产的开发、经营、销售和服务等组成。房地产的发展可以带动一系列相关产业的发展，为社会提供就业机会，加速国民经济的发展。房地产业的发展可以带动建筑、建材以及冶金等50多个物质生产部门的发展，并引发住宅消费等产业。房地产金融是房地产业发展的保障，也是我国调控房地产市场和促进房地产消费的主要手段。房地产建设涉及面广，规模大，投资大，一般在几百万乃至上亿元。在房地产投资额中，自有资金仅占一小部分，大部分资金是通过银行或其他金融机构筹集的，房地产业的发展大量地利用银行贷款，带动了银行业的发展；而银行业的发展特别是银行取得贷款资金方式的增加，反过来又会促进房地产的发展。二者相互促进，相互发展。首先，现阶段房地产业迅速发展而房地产金融发展滞后,其直接的结果是房地产业的发展对金融业的依赖性越来越强。在房地产业的资金来源中,银行信贷要占到60%,房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重更是高达7.8%。这两项统计数据让央行寝食不安,为了提前防范房地产贷款快速增长中所隐含的风险, 为此央行出台了121号文件,要求商业银行从土地、开发、施工和销售等各个环节加强贷款管理。央行收紧房贷新政策的出台,也把如何拓宽房地产业融资渠道的问题再次凸现了出来。　　同时,我们也注意到,自去年以来,以往制约房地产金融 注释1发展的相关政策开始逐渐解禁,房地产企业获取资金的渠道也开始不断拓宽。以采用信托方式融资为例,去年下半年以来全国发了10多个信托计划,如上海国投的新上海国际大厦信托项目和北京国投的三环新城信托项目等；以发行企业发债为例,上海金茂大厦用大厦做抵押,发了10个亿的企业债券；以房地产投资基金注释2为例,新加坡上市企业嘉德置地联合欧美60家投资基金,成立了拥有数十亿资金规模的嘉德中国地产基金。这表明,我国房地产业的融资渠道在不断拓展。　　在制约房地产金融发展的相关政策开始解禁后,相信央行今后会出台相关的政策,来促进和发展房地产金融工具的创新,例如资产证券化、房产信托、企业债券、房产抵押等,以此来推动和发展我国的房地产金融市场。　注释1：参见 郑之杰《房地产金融》，中国财政经济出版社 第21页