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房地产基础知识培训 1 培训的结构主线 一、房地产价格和估价知识 二、城市和城市规划知识 三、房地产建筑知识 四、房地产测绘知识 五、房地产统计指标 2 第一章 房地产价格及估价 房地产价格概述 房地产价值和价格的种类 房地产价格的影响因素 房地产估价的基本方法 3 交易方式:   挂牌 (交易份额:100%) 类型:   政府出让 地块位置:   宝安区龙华街道 地块面积:   30697.50 平米 地块用途:   居住用地 建筑面积:   85953 平米 容积率 2.8 覆盖率:   ≤ 30% 年限： 70年 楼面价 楼面地价又称为单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。 楼面地价=土地总价/总建筑面积 4 第一章 房地产价格及估价 房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法 比较法适用于在同一供求范围内存在着较多的类似的房地产交易。 比较法估价一般可分为七个步骤：1）收集交易信息、2）选取可比实例；3）建立价格可比基础4）进行交易情况修正5）进行交易日期影响修正 6）进行房地产状况影响修正；7）求取比准价格 5 第一章 房地产价格及估价 房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法 成本法适用于哪些即无收益又很少发生交易的房地产估价。 房地产的成本构成：1）土地取得成本、2）开发成本；3）管理费用4）投资利息；5）销售费用6）销售税费；7）开发利润 6 第一章 房地产价格及估价 房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法 收益法是预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法适用的对象是有收益或潜在收益的房地产，如商铺、写字楼等； 收益法的基本计算公式： 房地产的价格=房地产净收益/房地产的资本化率或折现率 7 第二章 城市和城市规划知识 用地红线 经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线 。 容积率 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 建筑密度 一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。 道路红线 规划的城市道路路幅的边界线。 建筑红线 城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。 城市绿线 是指城市各类绿地范围的控制线。 1、用地性质2、用地面积3、用地红线4、容积率5、建筑控制高度6、建筑密度7、道路红线8、建筑红线后退距离9、建筑线10、绿地率11、交通出入口方位12、停车泊位13、建筑间距14、日照标准15、日照间距系数16、城市绿线 城市规划常用术语及指标 8 9 10 第二章 城市和城市规划知识 容积率的计算？ 11 第二章 城市和城市规划知识 容积率的计算规定？ 建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积 当半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的，在建筑容积率计算时，半地下室建筑面积不计入容积率。即：建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积 12 地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。 半地下室:房间地平面低于室外高度超过该房间的净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室。 地下室 地面 地面 地下室 地面 地面 1/2线 1/2线 1/3线 在室外地面以上部分的高度大于1.50米的半地下层，其层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中 13 第三章 房地产建筑知识 建筑物的概念和分类 建筑识图 建筑工程造价 14 第三章 房地产建筑知识 ⑴按建筑物使用性质分类： 居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑⑵按建筑物层数或总高度分类：住宅按层数分：低层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层）和高层住宅（10层以上）公共建筑及综合建筑，总高度超过24M的为高层，但不包括总高度超过24M的单层建筑建筑总高度超过100MR，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。 建筑物的分类 15 ⑶按建筑结构分类 砖木结构建筑 砖混结构建筑 钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构、框架简体结构和核心筒等。 第三章 房地产建筑知识 建筑物的分类 16 剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。 剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式 第三章 房地产建筑知识 建筑物的分类 17 框架-剪力墙结构也称