房地产市场研究报告 桂林知名大盘的前期市场研究报告第一部分wbzastpr.doc

PAGE 一、近期房地产市场环境分析 （一）、总体市场概况 2000年桂林市紧紧抓住扩大内需的政策机遇，加大城乡基础设施建设投资力度，固定资产投资保持了较快增长。全社会完成固定资产投资79.23亿元，比上年增长13.46%，全年市政建设完成投资8.48亿元，比上年增长46.71%。 2000年桂林市房地产市场总体增长迅猛，房地产用地出让量与上一年度基本平衡，房地产开发投资大幅增加，开发规模不断增长；商品房销售状况良好，房地产销售价格持续上扬；现楼空置量继续回落；三级市场交易活跃，增长迅速，交易量大幅上升。 全年房地产开发商品房施工面积154.50万平方米，比上年增长30.82%。商品房销售面积43.54万平方米，销售额6.93亿元，比上年分别增长18.86%和30.02%。其中个人购房额达6.20亿元，比上年增长达89.60%。占全市商品房销售额的89.47%，年末全市商品房空置面积14.84万平方米。比上年减少5.28万平方米，同比减少26.24%。 总体来看，目前桂林房地产市场呈现以下几个方面的特征： 1、房地产销售形势喜人。 　 2、供求关系基本趋于平衡。 3、房地产价格上涨速度惊人。 　 4、房地产企业数量众多，素质普遍不高。 　 5、个人购房已成为住宅市场主力军。 　 6、空置办公、商业用房供应过大，竞争激烈。 7、房地产成本构成、价格构成有待进一步改善。 8、金融对房地产的支持作用增强，个人住房消费贷款迅猛发展。 9、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。 （具体的统计数据说明见《世纪苑市场调研报告》） （二）区域市场及本项目周边市场调研 1、区域市场界定 目前桂林市的商品房主要集中在桂林的主城区，也就是七星、象山、叠彩和秀峰四个行政区域，根据目前桂林市整个商品住宅的分布情况来看，可以明显看出呈现一线两片的态势，一线既指中山路沿线；两片则分别指七星区东部和象山区南部。 （1）一线 中山路作为贯穿整个桂林的重要的主干道和城市景观道，是桂林目前最繁华的一条城市干道，桂林市目前最大的城市广场——中心广场就位于中山路一侧，并在其周边形成桂林最大的繁华旺区，桂林现有的高档商业物业基本上全部汇集于此，而靠近中山路两侧的商品住宅也大多以高档定位为主，整体楼价明显高于其他区域。 （2）七星片区 七星区为桂林市规划中的新的城市中心区，规划起点高，发展空间大，已建成的桂林市的最大的甲天下广场比中心广场还要大的多，并且在其周边还有桂林国际会展中心、体育中心等，桂林高新技术产业区也位于本区，并且有桂林最大的公园——七星公园，可以说，七星区是未来桂林发展的重心区域之一 ，发展前景可观。 （3）象山区 主要是指桂林市中心区以南，漓江以西片区的片区，该片区为成型的居住区域，在城市动能定位中也以居住为发展方向，并且靠近漓江，自然风光优美，有多个大型商品住宅小区。但是片区配套设施不足，城市景观较差，距离市中心较偏。 2、安厦世纪城区域及周边市场调查表 根据本项目地块特征、自然环境因素、项目规模、地价水平以及发展商实力状况，我们认为本项目走中高档住宅路线，在此设定前提下，我们将我们的竞争对手主要锁定在桂林市目前的走中高档定位的楼盘上。 项目名称 位置 发展商 价格水平（折前） 主力户型 管理公司 管理费 同心园 瓦窑靠近本项目 新盛公司 起价1900 均价1980 最高价2100 三房、四房为主 新盛物业管理公司 分户收取，每户月管理费30元 鑫隆置业广场 瓦窑、靠近同心园 鑫隆房地产开发公司 起价1980 均价2200 最高价2470 三房为主 尚未选定物业管理公司 暂定0.6 澳洲花园 七星区花鸟市场旁 彰泰实业有限公司 起价1940 均价 2080 最高价2200 三房四房为主 彰泰物业管理公司 0.38 枫丹丽苑 中山南路和上海路交界 台联房地产公司 起价2888 均价3600 最高价4000 四房为主 戴德梁物业管理有限公司 1.00 恒祥花园 七星区漓江路北侧 广西悟州中恒集团桂林房地产开发公司 起价2400 均价2600 最高价3078 三房四房为主 发展商自己组建的物业管理公司负责 0.6 世纪新城 七星区城西地带 桂佳房地产开发公司 起价2200 均价2650 最高价3200 二房为主 七星物业管理公司 1.00 世纪花园 象山区北面，南临东安路、西临西环路 先达房地产公司 起价1890 均价2330 最高价2500 三房为主 桂林先达物业管理公司 0.5 新洲花园 位于火车站附近的雉山路 新联房屋开发公司 起价2250 均价2600 最高价2970 三房为主 振安物业管理公司，中国海外提供顾问 0.7 3、通过调研，我们总结出桂林高尚商品住宅的九大特征 （1）大规模住宅小区和小型的规模并存，但是都有较好