房地产企业成本管理体系的研究提纲mbysxgpt.ppt

成本管理的一些手法 4、几个阶段 概念设计阶段 地质条件对规划布局的影响 沼泽地上建房子？避开水塘等软地基区域 标高对土方的影响 ±0.000标高、道路环境标高、基础埋深 配套设施位置对管线的影响 水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等 * 成本管理的一些手法 配套设施的合理配置 卖不掉的会所－万科的资产 物业公司的合理需求 亮化工程？落叶大道？减少后期维护成本 不计面积的建筑物 架空层－被人遗忘的角落 * 成本管理的一些手法 实施方案设计阶段 层高的选择 每增加0.1M，增加该层造价的3~5％ 外墙门窗的面积 －“窗地比” 再大些？ 武汉花城一期情花0.23 武汉城花一期情花0.28 铝合金窗350元/M2 【提问】 窗户大了，好处？缺点？ 要求：从客户角度考虑 (0.28-0.23)×350元/M2＝ ？ 17.5 * 成本管理的一些手法 停车方式的选择 露天？首层架空？建筑物地下车库？独立地 下车库？人防地下室车库？半地下车库？ 结构体系的选择 基础：天然地基、复合地基、筏板、预应 力管桩、人工挖孔桩、灌注桩 主体结构：矩形框架、异形柱框架、框架短 肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙、 户型平面优化 墙柱布置 柱、梁截面的确定 * 成本管理的一些手法 施工图设计阶段 合同管理 将细化的成本指标、配合要求、进度要求、 奖罚额度在合同中予以明确，宜多奖少罚。 结构设计复核 从结构计算书入手，重点检查配筋值 以前优化的成果在本期需体现 广州花城二期一部分户形与一期相同、相近，这部分的结构布置优化已在一期完成。但有些新户形却不得不重新面对优化问题。经商谈，设计院最后大部分接受了我方意见。 * 成本管理的一些手法 室外管网的CSD图(Combine Service Drawing) 将室外各种管网与景观图进行综合，消除各种冲突隐患。 避免各种管网间距的冲突，避免绿化树木根系对管网的潜在破坏，同时调整管网避免井盖对路面的不雅影响。 * 成本管理的一些手法 景观设计阶段 武汉公司景观设计成本控制过程 1.制定目标成本 2.撰写《××项目园林环境设计成本指导书》 3.设计管理部、成本管理部共同提交设计任务书 4.签订委托设计合同(含合同正文、附件：《××项目园林环境设计任务书》、《××项目园林环境设计成本指导书》) 5.审阅方案设计阶段的技术及经济文件 * 成本管理的一些手法 6.设计单位调整设计 7.讨论确定景观分区，确定分区目标成本 8.审阅扩初设计阶段的技术及经济文件 9.审阅设计单位提交的《××项目园林环境预算书》，并向设计单位反馈《××项目绿化工程预算书》、《××项目技术经济意见书》 10.设计单位调整设计，出正式图纸 11.设计部委托深化设计及其预算书 12.根据招标结果，设计部按目标成本调整设计 * 成本管理的一些手法 景观设计成本控制的方法 按景观的营销价值高低分区域设计和控制。 提供常用铺装材料和苗木价格给设计公司。 将常用道路、铺装、结构构造做法进行优化、固化，并提供给设计公司。 对于景观设计中的桥、水景等结构设计必需进行复核。 * 设计－成本之配合 一、成本测算 在可行性研究、设计的各阶段与成本部共同进行成本测算，提供测算所需设计指标。 设计提供各阶段成本测算的依据时，应考虑测算的需求，必要的数据必须准确。 可售面积与建筑面积的关系。 可售面积的计算应尤其准确，政府提供的可售面积要进行复核。 * * 设计－成本之配合 二、设计阶段成本控制 共同开展积极的方案优化工作。 如外墙保温体系研究、材料替换等。 共同对材料布品进行选样。 协调与设计院沟通，共同开展施工图设计中的结构优化。 按时、保质提供完整的施工图纸。 * 设计－成本之配合 三、设计变更控制