营改增对房地产企业影响以及应对策略.pdfVIP

“营改增”对房地产企业的影响以及应对策略 同策咨询研究部 2016年4月 什么是营改增？ 营改增是由原来在生产流通的收入环节征收营业税，改为对收入的增值部分征收增值税，纳税人 一般会减小税基，从而减轻税负 应纳 销项税 进项税 税额 发生应税行为，按照销 购进货物、加工修理修 当期应缴纳的增值税额 售额和增值税税率计算并 配劳务、服务、无形资产 收取的增值税额 或者不动产、支付或者负 担的增值税额 2016年3月，国务院常务会议明确了2016年5月1日起将全面实施营改增。全面推开营改增试点， 主要包括两大内容，一是将试点范围扩到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，二是将所 有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。据测算，此次全面推开试点，年度减税规模将高 达5000亿元。 纳税人分类 纳税人分类： 增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税服务的年应征增值税销售额 ，超过 财政部和国家税务总局规定标准(连续12个月应税销售额500万)的纳税人为一般纳税人 ， 未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属 于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户 可选择按照小规模纳税人纳税。这两类纳税人不仅有规模上的区别 ，更有税制适用上的 区别。从税制适用而言 ，一般纳税人适用增值税税率 ，其进项税额可以抵扣 ，而小规模 纳税人适用增值税征收率 ，其进项税额不可以抵扣。 纳税人分类 一般纳税人和小规模纳税人在税收待遇上的区别如下： （1 ）一般纳税人销售应税的货物、劳务以及发生应税行为可以自行开具增 值税专用发票 ，而小规模纳税人不能自行开具 ，购买方索取专用发票的 ，小规模 纳税人只能到主管税务机关申请代开专用发票。 （2 ）一般纳税人购进货物或劳务可以凭取得的增值税专用发票以及其他扣税 凭证按规定抵扣税款 ，而小规模纳税人不享有税款抵扣权。 （3 ）征税办法不同。一般纳税人适用一般价税方法计税 ，小规模纳税人适用 简易计税方法计税。 应税行为界定 应税行为界定： 1、纳税人转让其取得的不动产 。不包括房地产开发企业销售自行开发的房地产项目 。 2、纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产 。不包括纳税人提供道路通行服务 。纳税人提供道 路通行服务不适用于 《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》。 以上两款 ，取得的不动产 ，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形 式取得的不动产。 3、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目 。自行开发 ，是指在依法取得土地使用权的土地上 进行基础设施和房屋建设。 征税范围 （一 ）不动产 ，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产 ，包括建筑物、构筑物等。 1、建筑物 ，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 2、构筑物 ，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 3、车辆停放服务、道路通行服务 （包括过路费、过桥费、过闸费等 ）等按照不动产经营租赁服务缴 纳增值税。 （二 ）不征收增值税项目 1、下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： （1 ）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 （2 ）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 （3 ）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 （4 ）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 征税范围 （二 ）不征收增值税项目 2、根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务 ，属于 《试点实施办法》第十 四条规定的