深圳新政解读2016104_解决方案_计划解决方案_实用文档.pptVIP

一、10.4新政解读及相关影响 新政 政策背景及新政解读 1 政策背景 1、调整住房户型结构，增加普通住房供应 百城住宅价格指数 一线城市二手住宅价格指数当月同比 2015年，在经历了多轮宽松政策调整之后，一二线城市房地产市场释放大量需求，成交量价同比大幅上升，部分城市的热点区域涨幅超过100%。 2015年底，新增购房贷款余额放量式增长，2016年1-8月的金融数据显示，65%的贷款是购房贷款，投资性需求助推了购房贷款的需求，结合房地产量价规律来看，目前一二线城市已经进入了风险阶段。 数据来源：WIND数据库，世联行 2006-2016年新增购房贷款余额 动力 开发地价 成交量 萧条 用家 地价极低 低 增长 用家+长期投资 缓升 逐步升 风险 投资+炒房 急升 逐步降 危机 无动力 急降 无 1 政策背景 2、从资金去向来看，更多的资金流向房地产市场 经济下行 货币刺激 财政刺激 收紧货币 经济过热 经济疲软 脱虚入实 资产价格泡沫 脱实入虚 通胀 资产价格泡沫 经历2015年及2016年上半年的消化之后，一二线城市的库存持续走低，趋于合理化，基于目前的经济大环境，在货币刺激及财政刺激之下，更多的资金流向了房地产行业等非实体经济，因此在此轮调控中，政策更偏向引导资金流向实体经济，抑制房地产市场的投资行为。 一二线城市库存走低 1 政策背景 3、一二线城市库存走低，防止资本过热，引资金脱虚入实 1 政策背景 4、早在深圳10.4政策出台前，重点城市调控政策此起彼伏，也给深圳调控的出台预警了信号 重启限购 限外，提高外地购买门槛 限贷升级 认房又认贷 公积金贷款调整 全国重点城市全面政策收紧，历史上的“银十”遭遇“冰封” 背景小结 借鉴政府对房地产市场的调控规律，此次调整是对市场过热的合理性调控，抑制投机性需求，引导资金流向实体经济。 在货币政策宽松的大环境之下，一二线城市房价大幅上涨，地王频出，资金杠杆呈现走高趋势，分城调控成为较为必要的手段； 全国资金流向房产趋势严重，投机需求扩大，各大热点城市纷纷出台调控政策收紧楼市，抑制房地产房价上涨过快，奠定了全国的调控基调，也为深圳调控的出台预警了信号。 2 新政解读 9.28 深圳市规划国土委发布《关于开展房地产市场专项整治工作的通知》，要求各区对我市房地产开发企业、经纪机构的经营行为进行检查并对违法违规行为进行查处。 9.29 广东省住房和城乡建设厅与广东省工商行政管理局发布了关于进一步规范我省房地产广告活动的通知，禁止房地产销售广告宣传地王楼王等信息。 10.04 深圳市政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，即“深八条”。 为保障房地产市场平稳健康运行，深圳市近期出台一系列整治政策 深圳10.4新政 1、加强对房地产市场的调控，引导市场健康化发展 此外，《通知》还提出了加强部门之间的联动，完善房地产调控联席会议制度。 优化土地出让模式 增加供给 认房认贷 新9070政策 规范价格 10月4日晚间，深圳市政府发布《 《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知（以下简称《通知》）。 《通知》提出了八条举措： 查处违规 加快落实“十三五”期间800公顷商品住房、人才住房和保障性住房用地供应目标，缓解供需矛盾。 2 新政解读 优化土地出让模式 2、规范土地市场，控制地王 “招拍挂”出让商品住房用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积，或提高开发企业自持住房比例用于租赁经营。 解读：增加竞地过程中的限制，此项规定会使得高价拍地的开发商增加成本、降低商品房利润，防止非理性拍地，有效控制高价拍卖土地。 企业和个人竞买土地保证金不得低于出让底价的50%，同时对购置土地资金来源做出规定。 解读：保证金由此前的20%提高到50%，同时规范了土地资金的来源，有效防止土地市场的资产泡沫。 2 新政解读 新9070政策 3、相较上版政策面积放宽，为改善型需求释放空间 “10.4”政策原文： 增加中小户型、中低价位普通商品住房的供应。新增商品住房项目，套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。 2006.6.20原政策： 在新的土地出让合同中，在核发的《建设工程用地许可证》中，应注明套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。 解读： 若按得房率在75-78%的平均水平来看，套内建筑面积在90平以下实质是套型建筑面积在115-120平之间，新版政策较之前的政策面积放宽，结合放开二孩的政策来看， 115-120平的产品或将是未来的刚需或首改的主流面积，新政更结合市场需求，