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金地商业地产公司战略规划 金地商业地产公司 战略规划 金地商业地产公司 * 讨论稿 汇报框架 一、发展商业地产的背景 二、五年发展战略目标及竞争策略 三、金地商业地产业务模式 四、核心能力和人力资源建设 发展商业地产的背景 宏观趋势层面： （1）中国进入城市化进程中期和消费经济初期，商业地产发展空间广阔； （2）国家将长期对住宅地产进行调控，商业地产面临的经济形势相对稳定和宽松； （3）地方政府对持有性物业开发的偏好，有利于从事商业地产的企业提高拿地能力和利润空间； 企业经营层面： （1）通过持有性物业资产的沉淀和增值，优化公司资产结构； （2）分散单一住宅业务因政策调控引发的市场波动风险； （3）商业地产与地产金融具有极强的内在互补性，有利于金地总体战略的同步发展； 汇报框架 一、发展商业地产的背景 二、五年发展战略目标及竞争策略 三、金地商业地产业务模式 四、核心能力和人力资源建设 商业地产5年发展战略目标 根据公司确定的战略，今后5年每年在商业地产领域的投资额度将保持在集团总投资额的20%。按此速度，2015年年底时商业地产公司的开业及在建物业面积应能达到300万平方米，总资产估值约为600亿。 金地集团 开发为主 持有经营为主 610% 60% 40% 10%-30% 40%-60% 30%-50% 30% 20% 50% 和黄目前约26%的收入来自于租赁，68%的来自于开发，6%来自于酒店经营，而未来计划开发面积的10%为持有，90%开发销售，属于典型的开发为主的企业 40%-955% 嘉里建设33%的物业面积为自持，从资产总值来看，应在50%左右 国贸是典型的持有型公司，其所有的物业均只租不售，因此其持有物业在总资产中的比例相当高 嘉德置地的商业资产比重在20-30%之间。 20%－30% 金地商业地产5年业绩预测（不含北京金地中心） 如果按照正常地价，如果按照正常地价，酒店、商场和办公楼商业物业第一年EBITDA/总投资分别为51.6%、6.5%和5.5% ，之后每年递增6%，投资20个城市综合体1的情况来计算 (单个综合体面积30~50万平方米，土地投资额约20亿元） 150% - - - - 租赁收入增长率 159.7 116.6 66.5 34.4 0 销售额 37% 75% 93% - - 销售额增长率 4.5 1.8 - - - 租赁收入 6 5 4 3 2 综合体投资个数 5 2 - - - 累计开业商场个数 587.7 416 272.7 138.3 47.6 总资产 10.5% 8.0% 4.3% -0.7% -0.5% ROE 23 16 8.1 -0.7 -0.2 净利润 23 16 8.1 -0.7 -0.2 结转利润 132.3 89.8 44.8 0 0 结转收入 117.1 97.4 78.5 58.8 39.2 土地投资额 2015 2014 2013 2012 2011 单位（亿元） 1 “城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 金地商业地产的竞争策略 集团通过在境外买壳上市的方式，获得境外融资平台；并且集团已成立稳盛投资，为商业地产提供了更多的融资方式，这一举措是国内其他商业地产公司所不具备的 目前国内的商业地产公司主要从事常规性的购物中心或城市综合体的开发。金地商业地产在进行常规城市综合体开发的同时，积极探索有特色的、有竞争力的产品线，如与主题性商业结合的城市综合体 汇报框架 一、发展商业地产的背景 二、五年发展战略目标及竞争策略 三、金地商业地产业务模式 四、核心能力和人力资源建设 金地商业地产业务模式 商业地产公司在初期将主要依靠集团的投资开发综合体项目，主要目标是通过对可售物业的销售实现阶段性利润及现金流入，并对持有物业进行专业、持续经营形成资产升值 后期可考虑通过销售物业的销售回款、开发贷款和经营性物业抵押贷款力争实现项目的现金流基本平衡，以形成项目的滚动开发和商业地产公司自身良性循环 同时积极与稳盛公司合作通过房地产金融工具拓展融资渠道；引入REITs形成持有物业退出机制；并与集团相关职能部门合作通过境外买壳上市扩大资金规模和开发规模 经营模式 产品类型 投资布局 金地集团的商业地产业务应以追求品牌和品质为导向，产品主要定位于中高端区域型城市综合体 同时也可配置一定比例资源在发达城市的核心地段打造城市级高端商业地产项目 积极探索社区型商业和主题性商业的开发和运营 商业地产公司公司未来五年在发展综合体物业时需要更多的聚焦在经济发达的二线城