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浅谈商业地产经营理念 　　【摘要】商业地产是地产业发展到一定阶段的产物，已成为继住宅地产后，占据地产市场的另一主要业务形态。本文介绍和评价了当前商业地产存在的主要经营模式及其特点，提出了完善商业地产开发与运营模式的思路，包括重视项目策划、调整业务模式、拓宽融资渠道、加强专业人才团队建设、加强对相关服务行业的培育。 　　【关键词】商业地产 经营模式 影响因素 　　一、商业地产概述 　　商业地产，即作为商业用途的地产，广义上是指各种非生产性、非居住性的房地产，包括办公楼、公寓、会议中心，以及商业、服务业的经营场所等等；狭义的商业地产是专指用于商业、服务业经营用途的房地产形式，仅包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等，它在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途上，有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。 　　（一）商业地产开发经营的特点 　　相对于住宅房地产而言，商业地产具有许多特点： 　　1.收益性强。商业地产的收益主要来源于租金收入，租金收入的高低并不在于售出价与建造成本的对比，而受到多种因素的影响，地段的繁华程度、建成后的经营管理、商业企业的品牌商誉都会对租金收入产生影响。同时，商业地产的收益性还来自物业价值的上升，特别是在一些大都市中该因素更为明显。 　　2.经营方式多种多样，以租赁经营为主。商业地产以租赁为主，通过将各个店铺出租给商业经营主体获取收益和价值补偿。商铺“只租不售”可以科学地对整个商场进行业态业种配置，并能保证及时进行商业布局调整。 　　3.经营风险大。商业地产的回收期长，甚至延续到整个商业地产的存续期。商业地产价格的高低除了受到区位、建筑结构、建筑面积等因素影响外，还会受到在投资回收期内的其他因素的影响，例如周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群构成乃至政府的政策等。而且，商业地产的经营一般要经过2～3年的过渡期才能趋于成熟，投资回收期一般也要达到8～10年，这都构成了商业地产的较大的经营风险。 　　4.投资规模大。大型购物中心、特色商业街、SHOPPINGMAII等的建设一般都需要大量的资金，比如南京万达广场的投资额高达100亿元，因此，投资商业地产需要具备雄厚的资金实力。 　　5.经营管理要求高。商业经营直接面向市场，本身就具有极大的风险，竞争也相当激烈，因而对商业地产的经营管理要求比较高。 　　6.经营内容多样化。在同一宗商业地产中，往往会有多种经营内容，即包括各种各样的商业经营方式和商品，还会涵盖大部分第三产业的内容，如餐饮、娱乐、金融、商务等服务业经常会出现在商业地产的经营中。 　　二、我国商业地产的商业地产主要开发与运营模式 　　（一）“纯销售”模式 　　即商业地产项目在建成后，开发商为了快速套现，实现资金回流，将物业分解并分别出售给若干中小业主，这种模式是我国中小型商业地产开发商的重要选择方式，并且在一些二、三线城市至今仍然是主流的开发模式。 　　（二）整体租赁，不售产权的商业模式 　　整体租赁不售产权是只出租场地不出售产权的运作模式，一些规模比较大的百货商场和超市等所在的商业地产都采用了这种模式。对存有大面积空置营业用房的产权而并不打算分零销售的房地产开发商而言，往往采用这种商业模式。这样的开发商一般没有商业方面的经营人才，在商业地产建成后，无力自行经营，所以选择有商业经验的商家租赁其物业，以避免经营上的失误和商业经营中的风险。 　　（三）分零租赁，不售产权的模式 　　以这种模式进行运作的大型商业物业在国外一般称作SHOPPINGMALL，采用这种模式的商业地产规划设计与经营管理都应在统一的组织体系下运作，提供全业态的一站式购物服务以能够吸引各个层面的消费者，同时拥有足够数量的停车场地也是其主要特点。这种商业模式对资金的要求极高，招商、管理运营等方面的投入也极高，投资回收期较长。 　　（四）零售产权、整体租赁的返租模式 　　这种商业物业又称作管理型商铺。10～20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。管理型商铺既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面。对购销投资者而言，管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家人驻前对项目整体营运仄L格、发展前景的了解和预测，做出正确的决策。这是一种高收益高风险的商业模式，投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测，同时寻找有经验的商业管理公司方面存在难度。 　　（五）分零租赁经营、零售产权的返租模式 　　分零租赁经营