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万事俱备…“解放战争三大战役”序幕展开…… 攻必克 战必胜 叁。诱 案场·调性·传播·节奏 贰。谋 总则·定位·价格·客群 叁。诱 案场·调性·传播·节奏 肆。攻 推案节奏·销售执行 魔鬼都出在细节 …战役成败关键都在执行 … 注：此销售方案暂不计开发节奏和拿预售证的时间 怎样攻·销售总策略 预估销售周期 本案总建筑面积约为38万平方米，预计销售周期3年。 分阶段销售 首期销售A1地块住宅；第二期销售A2地块住宅；第三次售商业部分（商业推售具体时间根据开发商资金情况与本案周边商业氛围成熟情况而最终决定）。 A1营销目的 A1地块在稳中求快速去化产品回笼资金为核心目的，一切销售及推广工作皆以满足此目的展开。 A2营销目的 A2地块为第二期，应升级产品、挖掘产品附加值达到A2产品价值升级，从而才能达到利润最大化。 商业部分营销目的 本案商业必须也能够追求利润最大值，因为商业项目的最大利润都在商业氛围快成熟时，此时开发商、投资客、经营户能有三赢局面。 一期A1地块销售周期 商业部分 本案整体销售周期示意 2009年10月——2010年10月 2010年10月——2011年10月 2011年10月——2012.10月 二期A2地块销售周期 解放战争第一次战役“辽沈战役”开始…… 这是中国解放战争最艰苦的战役，如胜利则之后二大战役能顺利推进，如失败则有可能“划江而治” 肆。攻 各阶段执行 肆。攻 各阶段执行 叁。诱 案场·调性·传播·节奏 肆。攻 推按节奏·销售执行 第一次战役“A1地块”决胜论 A1地块由：2栋A户型二房、1栋B户型二房、5栋C户型三房、1栋E户型三房组成。 推 售：以2房为主搭配3房，并以位置相对差的楼栋销售。 说 明：以此保证价格自然低开高走，且后期较好位置楼栋销售压力相对减弱。 优惠方案：一次付款优惠3%（对外宣布2%）；按揭1% （对外宣布0%）；销售代理 方最高优惠权限4%；开发商最高优惠权限4%。 营销战术2：以主题式营销活动贯穿整个销售周期，确保每月一个主题营销活动，以活动带动推广、以推广储备蓄水量、再以活动刺激客户成交。 A1地块决胜营销战略 注：每栋楼具体户型结构以最终设计方案为准，此仅为模拟 营销战术1：邀请名人做本案形象代言人，限40岁以上成熟知名男性。 A1分批销售示意 第一次推售 第二次推售 第三次推售 第四次推售 第五次推售 五次推售预计销售周期1年半，每次具体时间根据蓄水情况和产品去化速度而定。 假设本案在2010年3月拿到预售许可证 本案的销售节点就由此模拟展开 ……… 09.7 09.8 09.9 09.10 09.11 09.12 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 营销筹备期 09.9 09.10 推广筹备期 销售蓄水期 间歇强推期 开盘 主题：君临天下 谁与争锋 （地王级地段炒作） 强销期 所有工作筹备期 营销实战期 A1地块分阶段推售示意 主题：寻找玻璃樽空中花园的主人 （产品概念解读） 主题：嘉年华教育计划 （地王级住区生活解读） 主题：中国节 嘉年华 （维系蓄水客群） 主题：国际嘉年华名车展（地王级住区生活解读） 主题：名人的郑州嘉年华生活 （名人入住本案炒作） 主题：嘉年华世界游（买房送国外游活动） 开发商：本案前期各项手续办理、确定合作单位、征集售楼处设计方案（9·30前进场） 开工剪彩、商榷价格体系初案等… 施工类：售楼处施工及装修、样板间、样板景观区、精神堡垒、看房通道、等 方案类：推广方案确认、营销方案确认…… 工作执行细节 营销筹备期工作重点 （09。7-8） 推广筹备期工作重点（09。9-10） 制作类：所有销售道具、推广应用品类…… 代理商：销售团队组建、周边市场市调摸底、销售团队培训… 工作执行细节 销售蓄水期工作重点（ 09。11 ） 月营销主题：君临天下 谁与争锋（项目及地王级地段炒作） 媒体线：本案开工新闻发布会 / 地王级住区在媒体炒作（软硬） / 各类媒体广告发布 推广目的：从地段炒作产品概念导入，提升本案地王级住区形象 销售目的：项目面世告知 工作执行细节 销售蓄水期工作重点（ 09。12 ） 月营销主题：寻找“玻璃樽空中花园”的主人 媒体线：