深圳盐田商业市场分析暨壹海城营销报告（下）2012年3月.pptVIP

山海华庭：公园路东侧，裙楼底商，居家生活类，经营状态良好 项目名 经营业态 面积（ ㎡） 租金（元/㎡） 商铺形态 商家 经营状况 山海华庭 家具 10-2000不等 100-200 裙楼底层及二层 顺德家具广场 一般 金融 300-400 裙楼底层及二层 中国银行 一般 休闲娱乐 250-350 裙楼底层及二层 香榭休闲汇都 一般 家纺 150-250 裙楼底层及二层 香港希美家纺 一般 超市 150-250 裙楼底层及二层 百佳乐商业城 一般 牙科 250-350 裙楼底层 菲尔 一般 中介 400-500 裙楼底层 地产中介 一般 碧海蓝天名苑:一二层为商铺，主力店为新一佳，经营状态良好 项目名 经营业态 面积（ ㎡） 租金（元/㎡） 商铺形态 商家 经营状况 碧海蓝天名苑 大型超市 10-2000不等 60元左右 裙楼底层及二层 新一佳 较好 肯德基 200元左右 裙楼底层 肯德基 较好 便利店 300元左右 裙楼底层 一般 项目位置：深盐路与海山路交汇处 商业公司：广富百货 商业体量：2.5万㎡ 商业格局：两层 业态定位：百货、大型超市、品牌餐饮、休闲娱乐 签约品牌：国美、屈臣氏、麦当劳、真功夫、味千、千味涮、禾绿回转寿司 租金情况：首层街铺为200-250元/㎡，二层为80-120元/㎡ 一层招商项目：黄金珠宝、眼镜、化妆品、品牌女装、皮鞋皮具、幼儿早教、中西餐、银行、水吧、电信营业厅 二层招商项目：家居、男装、休闲、运动服饰、儿童服装、玩具、超市、烟酒茶专柜、连锁药店、美容、婚纱摄影 海山道一号（招商阶段）：承租给商业公司进行招商 附件3：广告公司建议 档次 公司名称 年服务费标准 典型作品 大牌类 风火 150万以上 万科第五园、万科棠樾、中信红树湾、岸芷汀兰、信义荔山公馆、中央原著等 主观 120万以上 三湘海尚、皇庭港湾、汉京山、金地梅陇镇、公园大地、华侨城波托菲诺、金地品牌深圳所有项目、绿景品牌所有项目等 省广 100-120万 珠江帝景、广州星河湾、佛山奥园、汇景新城、光大榕岸、誉峰、天伦花园、重庆美利山等 青铜骑士 100-120万 东方银座、城市主场、瑞河耶拿、东方时代、英伦春天、香格丽苑、佳兆业中心、香蜜湖翰城、东方新地、金地国际城、金色家园、半岛城邦、万科城市高尔夫、中海半山溪谷、森林一号、水榭山、佳兆业中央豪门等 精干类 及时沟通 80-90万 金域华府、金色家园、溪之谷、花生、糖果、YOU公寓 子木广告 90-100万 皇庭威尼斯人广场、皇庭玺园、皇庭广场、峦山谷等 本墨广告 90-100万 深业·东城御园、深业·紫麟山、宏发·上域 卓弘·高尔夫 Thanks for your attention Wish you a good day! 整体价格修正 市场比较法——在目前片区市场一二手同类产品推到本项目市场基准价 31378 首批快速出货的入市价格 350000 上浮10% 34516 对比片区开发商，项目开发商的品牌号召力所能带来的溢价空间 40000 TOPA精装修带来溢价5000元/㎡ 经过产品、品牌、综合体效应对整体价格修正，项目可实现的价格天花在40000元/㎡，为确保该价值实现，首批推出单位以34516元/㎡的价格入市，通过后期营销方式持续实现增值 上浮5000 写字楼价格推导 区域 售价 租金水平 （元/㎡） （元/㎡/月） 海港大厦 18000-20000 100 保发大厦 7000-8000 70—80 金港盛世 13000-14000 60-70 沙头角保税区 —— 25 建工大厦 13000 35-40 对区域市场写字楼目前的租金进行调研，对项目预期租金进行推导 保发大厦 沙头角保税区 黄金珠宝大厦 海港大厦 金港盛世 建工大厦 新世界倚山别苑写字楼 由于近年区域内均未推售新的写字楼项目，因此部分产业办公设置在商住两用物业内，所以在本次参考对象选择选取了具有代表性的商住两用物业“金港盛世”和“新世界倚山别苑写字楼” 权重参数 楼龄 物业属性 交通 开发商 ★★★★★ ★★★☆☆ ★★★☆☆ ★☆☆☆☆ 可比楼盘平均租金=（Q/Qx）×Px×Wx =（Q/Qa）×Pa×Wa + （Q/Qb）×Pb×Wb = 100*30%+80*27%+70*8%+25*8%+40*27% = 70元/㎡ 各楼盘平均得分=QxWx =QaWa + QbWb =5.5*30%+6.25*27%+6.7*8%+4.6*8%+5.1*27%