大唐电信天津科技产业园项目可行性研究.pptx

本 案 定 位 流 程 图市场研究地块限制条件独栋办公价值点本案市场定位市场定位可行性论证以价值创造市场以竞争力规避风险本案的前景与展望第 页 九州天昱目 录一、市场研究——天津写字楼市场分析二、可类比项目与潜在竞争项目深入分析三、本案市场定位四、以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点五、以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析六、本案产品规划设计建议七、合作方式初探第 页 九州天昱一、市场研究——天津写字楼市场分析1、天津写字楼的历史发展阶段2、天津楼市场供求分析第 页 九州天昱天津写字楼的历史发展阶段第一个发展阶段：1991-1997年，起始阶段 第二个发展阶段：1998-2002年，市场低迷阶段。 第三个发展阶段：2003-2008年，迅猛发展阶段第 页 九州天昱第一个发展阶段：1991-1997年，起始阶段；代表项目：国际大厦、远洋大厦；第 页 九州天昱第二个发展阶段：1998-2002年，市场低迷阶段；代表项目：金皇大厦、泰达大厦、今晚大厦 ；第 页 九州天昱第三个发展阶段：2003-2008年，迅猛发展阶段；代表项目：信达广场、天津中心、赛顿中心、津汇广场 ；第 页 九州天昱市场研究——天津写字楼市场分析1、天津写字楼的历史发展阶段2、天津写字楼市场供求情况第 页 九州天昱1、市场供应情况：年度供应情况第 页 九州天昱2、市场供应情况：供给分布（一）■ 当前优质写字楼主要集中在南京路沿线、小白楼区域、友谊路区域，同时开发区及海河沿线有一定存量。其中南京路甲级写字楼权重大，平均租金高；小白楼区域由于写字楼品质较高，空置率较低，租金水平也较高；海河沿线项目不多，但未来五年供应量提升很快，同时有大量高端办公物业进入市场，未来发展潜力非常巨大。泰达区域本季度由于滨海金融街等主要写字楼租金小幅上涨，从而平均租金维持较高水平。■ 截至2007年第四季度末，天津甲级写字楼总供给量为64.2万平米，河西区存量占51%，其次是和平区占35%。第 页 九州天昱2、市场供应情况：供给分布（二）在本市已经投放市场的甲级写字楼只有17座的体量，其中绝大部分都分布在和平、河西两区，和平区共有甲级写字楼5座，河西区共有甲级写字楼9座，从面积上分析，和平区的甲级写字楼存量为11.8万平方米，同样的数据在河西区则达到了27.3万平方米，两区共囊括了14座甲级写字楼，合计占到甲级写字楼市场总存量的82.4%。天津市的甲级写字楼分布主要为两个路段，第一：内环线南京路南面；第二：外环线的围堤道路段。其中第一部分拥有甲级写字楼10座，数量上占有天津市甲级写字楼的59%，黑色区域共有甲级写字楼4座，占天津市甲级写字楼总数的24%。 第 页 九州天昱2、市场供应情况：供给分布（三）天津市区现有乙级写字楼12座，和市区甲级写字楼一样，天津市区乙级写字楼的主要特点也是分布较为集中，其分布主要也是在和平区和河西区两个区域，其中又为河西区最多，共有6座乙级写字楼，为天津市区乙级写字楼现实存量的50%，和平区共有4座，和平、河西两区共占有天津市区乙级写字楼现实存量的83%。出租率和甲级写字楼比较，天津市区乙级写字楼销售情况更胜一筹。除了天津电子科技中心、三联大厦、友谊大厦这3座开盘不久的乙级写字楼外，其他乙级写字楼租售率均在80%以上，平均租售率为92.9%。 第 页 九州天昱3、市场供应情况：新增供应量■ 2008年度12个写字楼项目竣工投入使用，总供应量达到43万平方米，其中甲级写字楼占总量的一半左右，包括和记黄埔南京路项目、金融街津门津塔项目、中粮地产南门项目、新世界开发区等项目。且处于城市综合体中的新增甲级写字楼明显增多，写字楼逐渐告别单一的办公形态，融入综合物业功能的时代即将到来。第 页 九州天昱4、市场需求情况：成交量■ 2007年度各大甲级写字楼平均出租率达到了86% ■ 2007年四季度，天津甲级写字楼的租赁净吸纳量约为7502平方 米，比三季度减少了2.9%，租赁成交主要集中在泰达和信达。■ 2007年四季度，天津甲级写字楼累计销售面积约9730平方米，销售主要成交集中在信达和赛顿，成交面积为6000和3700平米。■ 2007年第四季度写字楼整体空置率为16%，环比下降0.7%。 第 页 九州天昱4、市场需求情况：成交价格写字楼总体平均月租金3.29元/平米/天，同比提升7.2%甲级写字楼年末达到4.4元/平米/天，同比上涨9%2007年第四季度，天津甲级写字楼平均成交价格为12530元/平米，环比上升28%，赛顿和信达仍是成交价格最高的项目。第 页 九州天昱4、市场需求情况：成交客户在全部新租面积中，新进天津市的公司需求面积占32%，外资公司约为35%。明显变化为：一是外资企业增多，其中新