8-房地产评估报的告(1).docxVIP

房地产评估报告 过去十年间，中国每隔几年就会经历一次房地产周期。在2013年房地产的强势增长之后2014年以来，中国房地产市场迅速降温。数据显示，今年前四个月，全国商品房销售量价齐跌，房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等核心数据均不好看。百强房企光耀地产破产、宋卫平出让绿城股权等标志性事件更是让市场绷紧了神经。在此背景下，关于房地产的拐点论，寒潮论、下行论此起彼伏。 2004-05年、2007-08年和2010-11年的房地产下滑均发生在宏观政策和房地产政策显著收紧之后，与前几轮不同的是，这次房地产下滑并没有明显的政策触发因素。2013年下半年信贷增速有所放缓、最近几个月银行放慢了房贷审批，但这远不能与往年房地产下滑前的信贷冻结或地产政策大幅收紧相提并论。事实上，住房内在供求格局已发生变化——当前住房建设量已超过了城镇人口增长和住房改善带来的需求，而由于房价低迷、反腐、以及理财产品和海外资产等其他投资渠道的兴起，支撑投资性需求的诸多因素也正在消退。 宏观经济环境 2014年前三个月各经济指标低迷，凸显了我国经济增速放缓，内需不足。2014年4月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.8%。其中，城市上涨1.9%，农村上涨1.6%；食品价格上涨2.3%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨1.4%，服务价格上涨2.7%。1-4月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.2%。 4月份，全国居民消费价格总水平环比下降0.3%。其中，城市下降0.3%，农村下降0.4%；食品价格下降1.3%，非食品价格上涨0.2%；消费品价格下降0.6%，服务价格上涨0.2%。 数据来源：华尔街见闻 2014年4月份，全国工业生产者出厂价格同比下降2.0%，环比下降0.2%。工业生产者购进价格同比下降2.3%，环比下降0.4%。1-4月平均，工业生产者出厂价格同比下降2.0%，工业生产者购进价格同比下降2.2%。 数据来源：华尔街见闻 数据来源：华尔街见闻 中国4月CPI涨幅低于预期，创18个月新低；PPI跌幅高于预期，连续26个月负增长。CPI低位运行，反映当前经济总需求仍然偏弱。CPI的走势也给放宽货币政策提供了较大的空间。PPI持续走低意味着去产能还未结束，产能过剩的情况仍然比较严重，上游产业去产能导致需求萎缩、价格下行，增长乏力，结构调整还需要有一个过程。 4月公布的数据显示，中国2014年一季度GDP增速7.4%，创金融危机以来新低。虽然中国政府一直在努力打造消费拉动型经济，降低出口和投资占GDP的权重，但信贷紧缩和房地产市场市场的降温却增加了市场对中国经济放缓的担心。在这样的宏观经济形势下，房地产价格有明显下行压力。但政策环境较为宽松，政策放松的空间将会更多，若下半年房地产价格持续下滑，政府将采取措施缓和房地产下行的影响，包括放松调控、甚至全面放松货币及信贷政策。 房地产行业形势 根据国家统计局发布的4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。可以看出以下几点： 一、房价环比上涨的城市个数减少，持平和下降的城市个数增加。 4月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为44个和35个，分别比3月份减少了12个和7个；持平的城市个数分别为18个和13个，分别比3月份增加了8个和减少了1个；下降的城市个数分别为8个和22个，分别比3月份增加了4个和8个。新建商品住宅价格环比上涨的44个城市中，涨幅比3月份回落的城市有31个，比3月份增加了3个；最高涨幅为0.4%，比3月份回落了0.2个百分点。70个大中城市房价走势总体平稳小幅上升，但涨幅收窄。其中，新建商品住宅价格环比综合平均涨幅为0.1%，比3月份收窄0.2个百分点；二手住宅价格环比综合平均涨幅为0.2%，与3月份相同。 二、房价同比上涨的城市个数与3月份基本相同，大部分城市房价温和小幅上涨，但涨幅回落。 4月份70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市个数为69个，与3月份相同；二手住宅价格同比上涨的城市个数为67个，比3月份减少了1个。新建商品住宅价格同比上涨的69个城市中，涨幅回落的城市有67个；最高涨幅为13.6%，比3月份回落1.9个百分点，最低涨幅为1.3%。二手住宅价格同比上涨的67个城市中，涨幅回落的城市有61个；最高涨幅为12.0%，比3月份回落1.2个百分点，最低涨幅为0.3%。据测算，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均涨幅4月份比3月份分别回落1.3和0.3个百分点，而3月份比2月份分别回落1.5和0.9个百分点，涨幅回落速度有所放缓。 三、全国商品房销售量价齐跌，待销面积增加，商品房销售面积增长及销售额增速回落，降幅扩大。东、中、西部地区销售面积和销售额均下降，尤其以东部地区下降幅度明显。 1-4月份，商品房销售面