海南房地产市场2011年年报.pptxVIP

1.1经济环境分析海南宏观经济环境1.2政策环境分析海南房地产市场简况海口房地产市场情况文昌房地产市场情况三亚房地产市场情况海南其他区域房地产市场情况Part1.1经济环境分析宏观经济：2011年前三季度，海南省实现GDP产值1818.15亿元，社会消费品零售总额达到544.04亿元，固定资产投资达1086.34亿元。图1 2007-2011前三季度海南省GDP走势图2 2007-2011前三季度海南省社会消费品零售总额走势GDP：近几年，由于受国内外经济发展及国际旅游岛政策实施的拉动，海南省GDP增速加快，自2007年以来连续五年保持稳定增长，2011年前三季度实现GDP产值1818.15亿元，同比增长10.6%；社会消费品零售总额：近几年，海南经济进入飞跃式发展时期，表现在社会消费需求日益旺盛，社会消费品零售总额增速均高于GDP增速。2007年以来，增长速度连续五年稳定增长，2011年社会消费品零售总额达到544.04亿元，同比增长18.7%。图3 2007-2011年前三季度海南省固定资产投资总额走势图4 2007-2011前三季度固定资产与房地产投资走势对比固定资产投资与房地产开发投资：2011年，海南省社会固定资产投资在海南国际旅游岛建设的利好政策下，呈现持续快速增长态势，固定资产总额在2011年前三季度达到1086.34亿元，同比增长36.7%。房地产开发投资也逐年呈现增长趋势，2011年前三季度达到464.91亿元。可见，随着固定资产投资的增速加快，城市化进程将逐年提高，为房地产的发展提供了利好机遇。Part1.2政策环境分析2011年主要政策回顾2011年房地产政策以“国八条”为主轴，限购令延期、上调存准、央行加息、一房一价等政策为辅，调控力度较2010年有所加强。12月6日，海口市住房和城乡建设局市场处处长戴开权在接受媒体采访时表示，海口市住建部门将严格执行，限购令不会“松绑”。海口成为第一个表态延续限购令的城市。加大保障性安居工程建设力度；强化差别化住房信贷政策；调整完善相关税收政策，加强税收征管；严格住房用地供应管理；… … 2011年共计调整存款准备金率7次，央行每月上调一次存准率，共计6次，每次0.5个百分点。11月30日，存准率三年内首次下调。离岛免税（2011年5月） 央行三次加息（2011年2、4、8月） 一房一价（2011年5月） 七调存准率 （2011年） 琼版“国八条”、限购令（2011年1、2月）2月8日，央行第一次加息上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点；紧随着4月5日，金融机构人民币存贷款基准利率再次上调0.25个百分点；7月6日第三次加息。三次加息共上调金融机构人民币存贷款基准利率0.75百分点。规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价，房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格对外销售。 限购令延续（2011年12月）2011年政策执行效果分析（一）新国八条调控强度：强市场反应：房地产市场随之反应强烈，前后起伏明显，该调控被称为最严厉之政策。海口楼市成交转淡，购买力转向二三线市县。（二）加息，上调存款准备金调控强度：较强市场反应：市场上购房者观望氛围更浓（三）限购令调控强度：强市场反应：限购令的颁布，导致海口三亚成交量迅速下滑。2011年政策执行效果分析（四）限贷调控强度：较强市场反应：海口楼市主力购买人群80%来自外地，政府运用金融杠杆手段，减少了热钱对楼市价格的哄抬，有效遏制了投机行为，保证了刚需族的基本需求。（五）明码标价， 一房一价调控强度：一般市场反应：“一房一价”实际执行困难，截至目前，未对海南及海口的楼市产生太大影响。（六）保障性住房调控强度：一般市场反应：虽然有一定数量的保障性物业纳入建设范围，但对于整个市场的需求面来讲还是相对较小，只是对市场化房地产业供应的一种补充，而且保障性用房的价格和中小户型的商品房在价格存在一定程度的落差，这样的直面冲击是局部的，影响不会太大。未来市场政策预判政策走势：调控收效明显，预计短期内政策强度将维持在现今水平，政策放松的可能性极小。最主要的是，未来房地产行业政策走势将主要取决于房价，并且将逐步由政策主导的周期转向市场供求主导的周期。成交量走势：政策强力干预下，未来一年半时间内，海南市场成交情况不容乐观。价格走势：至2012年上半年，海南市场潜在的供应量比较充足，政策强压下，供销差与价格走势呈现高度一致的局面，价格面临较大的下行压力。住房有效分流走势：2011年底，海南部分保障房上市，虽然会分流小部分住房的有效需求，但是影响不大。然而，随着明年保障房的批量上市，将会加大分流住房的有效需求。 总之，2011年，各项政策效用持续发挥，限购政策和限贷政策对购房者的影响效力依然存在，政