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2012年重庆主城区土地市场分析 (本文基础数据来源于搜房产业网、中国地价监测网、中国财经网、重庆市政府公众信息网、重庆土地交易中心网) 四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司 张浩 于成 一、土地市场背景分析 (一)宏观经济运行概况： 2012年，面对国际及国内复杂的经济形势，整个国民经济发展稳中有进，经济结构调整初见成效，经济指标同比去年增速有所回落。根据国家统计局公布的数据初步核算，全年国内生产总值519322亿元，按可比价格计算，比上年增长7.8%。全年固定资产投资(不含农户)364835亿元，比上年名义增长20.6%(扣除价格因素实际增长19.3%)，增速比上年回落3.4个百分点。 2012年重庆市经济继续保持良好的发展势头，多项经济指标均处于西部地区乃至全国前列。据初步测算，2012年重庆市实现地区生产总值(GDP)11459亿元，同比增长13.6%，增速列全国第二、西部第一。较全国平均水平高出5.8个百分点。2012年，全市固定资产投资总量逐步攀升，规模总量突破9000亿元，完成9380.00亿元，同比增长22.9%。 (二)政策背景概况： 对于房地产市场来说，2012年依然属于调控年，政府相继出台多项政策措施抑制房价的不合理上涨。2012年6月7日、7月5日，央行先后两次下调金融机构人民币存贷款基准利率，并要求落实差别化信贷政策，满足首套房贷款需求的同时继续抑制投机投资性购房。7月，国务院派出8个督察小组，对16个省(市)贯彻落实房地产调控政策措施情况进行督察。9月，多部委发出通知要求严格执行商品住房专项检查、土地使用标准、限购等政策，密切关注量价变化，做好房价、地价动态监测。11月，国务院常务会议提出要稳固调控成效，严格实施差别化住房信 贷、税收政策和限购措施，有效增加普通商品房供给，加强保障房建设和分配，建立长效机制，并讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》，对对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。 (三)市场背景简析： 1.全国地产市场概况 在房地产调控力度不断加大的情况下，去年全国房地产市场各项数据增幅均出现回落的现象。全年全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%(扣除价格因素实际增长14.9%)，增速比上年回落11.9个百分点；其中住宅投资增长11.4%，回落18.9个百分点。房屋新开工面积177334万平方米，比上年下降7.3%；其中住宅新开工面积下降11.2%。全国商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增速比上年回落2.6个百分点；其中住宅销售面积增长2.0%，回落1.4个百分点。全国商品房销售额64456亿元，增长10.0%，增速比上年回落1.1个百分点；其中住宅销售额增长10.9%，加快1.7个百分点。 2012年，全国主要城市各类土地供应总量为25.82万公顷，其中商服用地供应2.08万公顷，住宅、工业、其他用地分别供应4.78万公顷、7.91万公顷、11.07万公顷。按季度来看，供应量总体呈上升趋势，分用途来看，住宅用地上升趋势较明显。 图一 2012年全国主要监测城市土地供应量走势 2012年1-4季度，全国主要监测城市地价水平分别为：3057元/平方米、3069元/平方米、3093元/平方米、3129元/平方米，总体呈上升趋势。 图二 2012年全国主要监测城市地价水平走势 2.重庆主城区房地产市场概况 2012年，在城镇化加速、保障性住房建设力度加大的情况下，全市房地产开发投资保持较快增长，共完成投资2508.35亿元，同比增长24.5%。房屋销售面积为4522.40万平方米，下降0.2%，其中，住宅销售面积略有增长，为4105.11万平方米，增长1.0%；办公楼销售面积增长幅度较大，为62.30万平方米，增长42.0%；商业营业用房销售面积为221.89万平方米，下降16.7%；其他房屋销售面积为133.10万平方米，下降16.8%。 商品房成交方面，根据市国土房管局公布的数据显示：去年主城区新建商品房共成交240141套，成交套数和均价均呈现上升的趋势，但4月份略有下降。其中，新建商品住房成交建筑面积均价6389元/平方米。故2013年1月1日起，高档住房应税价格开始执行新标准，应税价格起点从2012年的12152元提高为12779元/平方米。 图三 2012重庆主城新建商品房成交及均价走势 二、重庆主城区土地市场成交分析 据中国指数研究院披露的2012年全国300城市土地市场交易情报显示：全国300个城市共推出土地39553宗，面积158084万平方米，同比减少8%；共成交土地30299宗，面积119595万平方米，同比减少15%；土地出让金总额为19504.3亿元，同比减少13%，其中重庆位列全国土地出让