2012中国房地的产行业发展历程及预测分析.docVIP

中国房地产行业发展历程及预测分析 １　房地产行业概述 1.1　房地产业的定义 按照国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T4754―2002）的界定，房地产业属于第三产业。房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务以及其他房地产活动四大类。其中，房地产开发经营是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动；物业管理是指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动；房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。 1.2　房地产业发展特征 1.2.1　产业关联度高 房地产业在国民经济链条中处于中间环节，会对关联产业，产生较大需求。据统计，房地产业与四十多个行业具有关联度，如建筑业、建材业、装饰装修业、轻工业、纺织业等。国家统计局综合司课题组的研究结果表明，每100元的房地产需求可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求。此外，综合对所有行业的影响，每100元的房地产需求，大约会影响其他行业215元的需求，如果再加上房地产自身的需求，会影响315元的总产出。因此，房地产业的发展在很大程度上可以促进关联产业的发展，表现出很强的产业关联性。 1.2.2　地域性强 房地产的不动产特点使得其具有很强的地域性特征。从房地产市场的供给角度看，房地产业开发建设和提供的商品具有位置的固定性和不可移动性，一般来说，一个地区的房地产供给不可能去满足另一个地区的需求。从房地产市场的需求角度看，消费者购买房地产主要是用来满足当地的生产、自身住房和投资的需求，这在很大程度上也受到地域性的限制。因此，当某一地区的房地产市场供求不平衡，或者不同地区房地产价格存在差异时，不能像其他商品一样，通过房地产商品在地区之间的流通来缩小这种供求不平衡或价格差异。 1.2.3　受国家政策影响较大 作为国民经济发展中的支柱产业，房地产业在发展的过程中不可避免地受到国家政策的影响，这种影响主要体现在以下四个方面：一是国家对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应量，进而影响房地产业的开发状况；二是国家的各项税费政策会影响到房地产的成本和交易价格，进而影响房地产商品的销售情况；三是国家对房地产信贷政策，直接影响到开发与消费能力；四是国家对住房市场的政策导向，直接影响到不同收入阶层居民的购房倾向。 1.3　房地产业在国民经济发展中的地位 2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）确立了房地产业在国民经济中的支柱产业地位与作用，《通知》规定：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”、“促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。”由此可见，房地产业在国民经济发展中具有举足轻重的地位，发挥着重大的作用。 图1： 1998-2010年房地产开发投资额 图2：1998-2010年房地产开发投资额占国内生产总值的比重 从图1和图2可以看出，1998年-2010年，我国房地产业得到了快速发展，房地产开发投资额从1998年的3614.23亿元增加到2010年的48267.07亿元，增长速度由1998年的4.3%上升到2010年的33.2%，房地产开发投资额占国内生产总值的比重也由1998年的4.6%上升为2010年的12.1%。由此可见，房地产业在国民经济中的地位越来越高，其支柱产业地位得到了进一步的巩固。 2　中国房地产业发展历程 改革开放30多年，中国经济得到飞速的发展，作为支柱产业的中国房地产业，也走过了一段不平凡的路程，按照房地产市场发展状况，可以将中国房地产业发展大致分为以下6个时期：一是初步形成时期（1978-1991年）；二是房地产过热时期（1992-1993年）；三是市场调整时期（1994-1997年）；四是培育新的经济增长点时期（1998-2002年）；五是调控与反调控时期（2003-2007年）；六是房地产行业全面调整阶段（2008至今）。 2.1　初步形成时期（1978-1991年） 　　1978年之前的二十多年中，我国几乎没有房地产市场，没有房地产业，只有建筑业。1978-1991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。