吉林公主岭市经纬地产项目营销推广.pptx

公主岭城市总体规划;地理位置及物产;行政区划; 近年来，公主岭市人口呈现较小幅度的缓慢增长，目前全市总人口为105.8054万人，基本与前两年持平。市区人口为12万，本地居民多外出务工。 公主岭市区人口较少，且基本无流动人口，造成购房人群的基数较低，对项目未来的客户储备有一定的威胁，但随着城市建设步伐的不断加快，未来房地产发展仍具有一定的市场契机。;城市交通; 2008年公主岭市实现地区生产总值174.31亿元，同比增长18.4 %。近三年来，地区GDP呈稳步增长趋势，城市具有一定发展活力。 城市总体经济水平的增加，将逐步提升城市聚集力与吸引力，也将提升当地人的整体生活水平及消费能力，为高品质物业的开发提供了必要的经济基础。;城镇居民人均可支配收入;固定资产投资;近期规划;城市人口规模从左表中可以看出公主岭城市人口在未来20年有较大增长，对于住房的需求也会随之增长，对于当地房地产市场的发展是很利的。 城市用地规模从表中可见城市建设用地在有计划的逐年增加，但人均建设用地面积会随着城市人口增长而变少，预示未来房地产的升值潜力将不断加大。;公主岭地处省会城市边缘位置，有较强的发展潜力。 交通较为发达，高速公路建成后城市快速路网体系完善，有利于城市经济发展。 区域人口数量不足，增长缓慢，本地人口大量流失。 城市GDP总量不高，但处在稳步增长时期，有一定发展活力。 城镇人口人均可支配收入总量不高，只有11420.91元，因此，购房能力较弱。 城市规划为“两片四区双核向心式”的城市布局结构，符合城市发展规律，政府投入资金与建设力度决定城市发展速度。 房地产市场还没有启动，城市环境较周边大城市比较落后，现在处于较原始的状态，整体房地产市场由棚户区改造向正规房地产开发阶段发展，市场未进入品质化时代。;市场突破点;公主岭现在住宅多为家属楼、棚户区改造房一类居住用房，只有少数近期开发的商品房在销售。 房地产销售价格两极分化明显，二手房价格在800-1000元/㎡，一手商品房价格在1800元/㎡左右。 商品房开发缺乏品质感，市场同质化现象严重，缺乏创新的产品及服务，在客群的选择上也没有突破，市区供需比重接近饱和。 百姓对于现有商品房没有太多可挑选余地，处在观望状态。 目前公主岭地区在售物业的销售服务水平普遍较差，缺乏专业的销售指导和销售展示。 总而言之，公主岭地区房地产市场正处在大开区前期，较周边大城市处于落后地位，未进行品质化时代，具备一定可塑造性，如在产品、物业、安防等方面做出创新，可以冲出目前同质化严重的市场，脱离市场竞争，优先占领高品质住宅市场。;案名;各项目的总建面积不大，超大规模的楼盘成为市场缺稀产品。 建筑形式以多层为主，有部分小高层，但小高层的建筑形式不被多数消费者接受。 建筑风格同质化，没有品质感，未形成各自定位 ；部分项目为欧式风格，但未能将欧式建筑的内涵演绎完善。 景观无特色，缺乏概念感，未能和建筑外立面形成统一的风格；少数楼盘无组团景观，仅为普通绿化。 小区物业的安防系统不完善，有的仅采用电子门监控。不具备专业的安保人员对小区实施安全监控。 综合以上各点，目前公主岭具有特色的高品质住宅稀缺，而本项目要做差异化产品，必在建筑风格，景观特色和智能化上有所突破，才能形成自己的特色，引领高品质住宅时代。;案名;当前房产市场均价在1800元/㎡左右，由于楼盘同质化严重，未形成明显的价格差异与价格优势。 在售面积从四十几平米到一百三十平米，普遍能接受中小户型。 除温馨花园售罄，其他各项目的销售率不高，在60%左右，销售形象欠佳。 物业水平不高，缺乏专业的物业管理公司对社区进行统一服务。 结合竞争项目的销售情况，售楼处包装将作为以后工作的一个重点，来总体提升项目和开发商的形象，为今后的开盘销售奠定基础。另外，物业水平也是形成产品差异化的要素之一。 ;竞争项目情况分析;抓住尚不成熟的市场机会，打造高端品质化新住宅，力求在景观特色，建筑风格上做出特色，形成差异化，建立市场引领者的地位； 将项目的商业街配套重点规划，不仅聚集人气，更提升项目整体形象； 增加产品细节卖点以及服务亮点，如物业和智能化，抓住核心客户； 增加特色户型设计，对难去化户型，如一楼、顶楼增加其利用附加值，弱化目前市场上出现的销售抗性； 扩大项目入口广场的尺度，增加其使用性，利用东北市民好群聚的特点，聚集人气，增加项目的市场影响力。 市场有一定的机遇，但需要在项目定位、户型等方面重点突出，形成差异化，并完善配套增加产品的附加值，提升项目的高品质形象。以上建议将在后篇重点阐述。;户型建议;总规划建议;;;路网做成弯曲环形路，区分中心组团和边缘组团;1.公主岭当前的建筑形式 公主岭目前房产市场正由棚户改造向商品房开发时期过渡，总体建筑形式相当于南京95-99年时