常州房地产项目高力国际汽车博览城二期全案策划.pptx

接到标书的第一时间里，这张总平图，让我们看了很久很久……;然后，我们不约而同地在纸上划下了这样的图形——;于是思考—— Q1：做为一个大型专业市场的配套项目，何种物业形态既能自成一章，又 能对整个专业市场乃至周边环境起到提升作用？ 答：办公、酒店、公寓和商业都能发挥此作用。 Q2：做为一块商业性质的土地，置身“常州首富”的武进区，何种物业形态 能够保持较好的销售业绩？ 答：酒店、小户型公寓…… Q3：新政之下，投资性置业受到限制，是不是投资型物业真的没市场了？ 答：任何时候，存在即是合理，而夹缝中依然有无限生机，比如商铺，比如 SOHO…… ;在自问自答中，我们看到了一个词频繁出现—— 投资 ;;外立面示意;汽车主题广场示意;但是， 这只是对地块与项目最初的感受， 是否合适， 需要来自各方面的佐证！;论证一： 大的市场环境下，此种物业类型有多大的生存空间？;新政之下，楼市风云变幻，后市扑朔迷离;标签一：第一季度末，楼市发力，摆脱春节淡季阴影 2010年3月，常州房地产市场止住两个月的下滑态势，呈现“商品 房销售量增加、成交均价上升、新增供应 量增加、可售余量回落” 的特征。商品房与商品住宅的上市量与成交量均明显超越09年同期。 成交价格也达到09年以来的最高值。 ;标签二：新政出台，二三线城市反应缓慢，市场无强烈遇冷特征 常州楼市明显呈现二三线城市特征——反应较缓慢。 从图表上来看出现了两个意味深长的数值--新政首 发后4.16出现井喷，随之，市场保持一段平稳后于 4.24出现明显下滑。4.16日被业内分析为恐慌性购 房，但是4月23、24的成交下滑，凸显初步端倪。 经历08年“拐点”后，二三线城市购房者的嗅觉相 对敏锐一些，根据中原目前在常州操盘项目的案场 来访销售来看，投资类产品明显遇冷，投资客数量 和购买热情明显收到遏制。刚需购房者观望意味愈 来愈浓。;标签三：后市研判——回报率减小，风险加大，投资客陆续撤退 购房成本增加，部分刚需及改善购买受到影响 以上情况将直接导???常州郊区房源去化减缓、价格回落；投资类产品成本增加，长线客户持谨慎入市，短线投资客群踪影不现；因首付增加，部分刚需将从较 大面积向较小面积偏移，或暂缓购房（如，原计划购买100平米，现在首付仅能够买85平米左右）;标签三：后市研判——回报率减小，风险加大，投资客陆续撤退 购房成本增加，部分刚需及改善购买受到影响 以上情况将直接导致常州郊区房源去化减缓、价格回落；投资类产品成本增加，长线客户持谨慎入市，短线投资客群踪影不现；因首付增加， 部分刚需将从较大面积向较小面积偏移，或暂缓购房（如，原计划购买100平米，现在首付仅能够买85平米左右）;浓雾中的一线生机——同样首付50%，投资者会选择谁？ 5月22日，天禄MINI精装修小户型开盘，均价5800/平米左右，销售情况良好 而不论是二套房贷规定还是新国十条，其中的内容主要是针对住宅性用房标准 加以限制规范，涉及到商业地产的部分甚少。 具有地段、配套和人气优势的小户型投资产品，或许是新政重压下的投资方向？;同时要看到的是，与此08年的金融海啸不同的是，楼市的购买力还在！ 无论是刚需、改善性需求还是投资性需求，是被政策生生拉住了缰绳， 一旦政策宽松，必将释放。 所以相对于思考如何应对新政，我们更要研究的是，我们的物业类型建议能否为市 场所接受—— 区域市场环境研判;项目位于常州市武进区湖塘镇。;;项目区位：位于武进新城政务、商务中心，属于常州市的重点发展板块;城市状况;项目的事实背景与市场的事实背景产生的冲突，是项目必须应对的核心问题;核心问题界定;区域的核心驱动价值在哪里？——城市层面;城市可供利用的价值有哪些？项目应从跳出区域视野，站在未来城市整体格局来把握机会;从常州城市发展脉络分析，常州将会由过去的单核发展为未来的三核发展 项目位于南部核心;;在武进新城南部副中心地位进一步确立的格局下，其功能定位为常州市的高新技术产业集聚区，商业、商务、金融功能将向中心城区集中。 从整个城市的产业发展来看，武进副中心的CBD只能采取补缺定位方式，面向于创新型产业和中小型企业。本项目的开发也不能偏离这个大的前提。;项目应采取怎样的策略，才能打赢未来的市场？——项目层面;高档酒店;常州星级酒店分布情况;酒店选址、建筑基本要求 临街为佳，商业繁华区也可内进，但距路口最好不超过50米，不可有过多迂回及分岔， 需有车道直达门前，同时路口及沿途需能提供路标 具有良好的可见性，最好是“金角银