2009年房地产的行业分析报告.docVIP

PAGE 摘 要 一、房地产在国民经济中的地位 房地产在GDP的支柱地位不断增强这是房地产作为最基本的生产要素所决定的。在我国，房地产支柱地位是不断增加的过程，而工业化和城市化过程是其增加最快和最突出的时期。2004-2008年我国房地产开发投资额占GDP的比重从8.23%提高到15.17%。如果考虑房地产上下游关联产业，房地产业在GDP中的地位更加重要。 2004-2008年房地产开发投资额占GDP的比重 单位：亿元，% 房地产开发投资额 GDP 比重 2004 13158.25 159878.3 8.23 2005 15759.3 183217.4 8.60 2006 19382.46 211923.5 9.15 2007 25279.65 249529.9 10.13 2008 30579.82 201631 15.17 数据来源：国家统计局 2008年房房地产投资增速大幅下降已经拖累经济增长，并带来土地流拍增加、土地财政锐减、房地产开发相关税费收入减少等一系列影响。当前中国刺激经济单独依靠积极的财政策，加大基础设施投资，不足以逆转下滑的经济。采取强有力的措施扩大内需，把扩大居民对大宗消费品的消费需求放在更加突出的位置。在08年11月的国务院“扩大内需政策的七项措施”之一就是“促进房地产市场平稳健康发展”，肯定了“房地产业是国民经济的重要支柱产业”。房地产仍是未来保增长、扩大内需的重要切入点。 二、房地产宏观调控 2006-2007年住宅需求旺盛，房价持续上涨，06年中央采取了紧缩的财政政策、住房结构调整，07年从紧的货币政策，最后在出台抑制二套房贷政策后全国旺盛的住房消费于07年底4季度得到抑制，销售量开始大幅萎缩。 随着楼市由热转冷，2008年下半年，政府改变调控政策，向房地产行业连续施以援手，从中央到地方，与房地产有关的政策陆续出台，一向紧收的房地产政策逐步放松。从中可以清楚的看到一条从税费、利率、首付再到二套房的降负政策线路。 系列政策的密集出台意味着对于房地产行业从紧的调控政策基调已经扭转，政府试图通过减税、降低利率等方式刺激合理住房需求，扩大内需。分析救市原因，政府政策的初衷是解决低收入者的住房要求，刺激经济发展。在相当长一段时间里，房地产行业仍会是中国的支柱性产业，对拉动内需、促进经济增长有很强的带动力。在当前国际经济环境恶化和国内经济急转之下背景下，保证作为国家经济支柱的房地产业的适当增速，对于“保增长”至关重要。 但对房地产市场而言，在房市低迷期利好的刺激效用是渐进的，股市的财富效应、收入增长以及合理房价更为重要。短期看，放松政策将缓和行业调整的速度，缩短行业调整的时间，但市场的信心、消费力的提振尚需时日。 三、2008年房地产行业发展情况分析 （一）房地产市场供给状况分析 1.房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调 受2007年房地产投资过热的影响，2008年上半年全国房地产开发投资额延续了上年略高于30%的同比增长幅度，下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-12月的20.9%。全年全国城镇房地产开发投资累计完成额为3.06万亿元，同比增长20.9%，比2007年回落9.3个百分点。 数据来源：国家统计局 2000-2008年全国房地产开发投资走势 2.2008年土地购置、开发面积同比下降 2000-2008年土地开发面积、购置面积及其增速 单位：万平方米 % 土地开发面积 土地开发面积增速 土地购置面积 土地购置面积增速 2000 10300.54 22.2 15267.18 40 2001 14508.9 40.9 21660.6 41.9 2002 17346.79 19.6 30412.32 40.3 2003 20853.75 20.2 36965.03 21.5 2004 19740.17 -11.4 39984.66 5.4 2005 20762.23 5.2 38209.86 -4 2006 26605.6 17.3 36791.02 -3.8 2007 26870.77 0.7 40609.18 11 2008 26033.27 -5.6 36785.37 -8.6 数据来源：国家统计局 与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性，土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中(1-6月)的7.6%，1-12月的-8.6%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2