济南浪潮名筑地产项目营销定位报告1872007年.pptx

;利润最大化;精准项目开发目标;现状分析;宏观环境分析;;宏观环境的PEST模型分析;P政策因素（Political Factors ） ;政策名称：《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 出台时间：2007年9月 内容：中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对以家庭为单位，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1．1倍。 ;政策名称：取消转按揭 出台时间：2007年9月 内容：在《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中，中国人民银行和银监会明令叫停银行转按揭和加按揭业务，禁止借款人通过转按揭和加按揭获得额外贷款。 影响：转按揭和加按揭，最早起源于深圳、广州等地，通过金融手段，成倍放大投资者的购买力，造成投机盛行。出现房价拐点的深圳等城市，都是因为这类金融工具的广泛运用而导致房价飙升，当被叫停后，投资者资金吃紧，急于抛售，造成价格跳水，产生价格“拐点”。对于济南市场，人们投机意识淡薄，转按揭尚未被普遍应用就被叫停，故取消转按揭对济南无明显影响，不会造成“拐点”的出现 。;政策名称：央行第十次上调存款准备金率 出台时间：2007年12月25日 内容：央行从12月25日起，上调存款类金融机构的人民币存款准备金率1个百分点至14.5％，这也是今年第10次上调准备金率。此次调整后，普通存款类金融机构将执行14.5%的存款准备金率标准，该标准创20余年历史新高。与今年以来历次均上调0.5个百分点不同，此次上调1个百分点，力度明显加大。 影响：此次上调目的是加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。存款准备金率的上调抑制了各银行商品房贷款额度，首先造成部分开发商贷款减少，资金链紧张，不得不加快销售速度；同时对购房者贷款审批更加严格，一定程度上抑制了需求。 ;政策名称：《物权法》 出台时间：2007年10月 1日 内容：《物权法》对与房地产行业息息相关的问题做了明确的解释。在土地使用权期限问题上，《物权法》规定，市民的住宅建设用地使用权期限届满以后可以自动续期；在车库、车位的归属问题上，《物权法》规定，社区停车场的所有权应当归业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务；在相邻关系的问题上，《物权法》规定，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照等。 影响：《物权法》自制定、公布以来便备受关注，受物权法影响，项目商业性质的住宅和地下车位的销售受到较大限制。 ;政策名称：《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》 出台时间：2007年11月 内容：《廉租住房保障办法》进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合；《经济适用住房管理办法》则详细规定了经济适用房的建设管理、价格管理、准入及推出管理、监督管理等。 影响：08年济南经济适用房供应量在20万平米左右，其中市区仅占一半。且对购买经济适用房的资格审核非常严格。供应量低而门槛高，两年内经济适用房不会对商品房市场的价格走势造成影响。;政策解读：为抑制房价、打击市场投机行为，国家出台了系列宏观政策调控房地产市场。具体到济南市场：通货膨胀的刺激,消费者以刚性需求为主；金融工具未被广泛应用已叫停；泡沫成分较小；城市建设和全运会拉动因素。两年内，济南房地产市场仍将持续升温，济南市场不具备产生拐点的内部和外部条件。;关键词 通货膨胀; 07年全国CPI不断拉高，从6月起超过3%的警戒线，12月11日?国家统计局宣布，11月CPI同比上涨6.9%，创下近11年新高。CPI的居高不下与通货膨胀并存，大量资金流入固定资本市场和流通市场。 ; 恩格尔系数是指食品支出总额占家庭或个人消费支出总额的百分比。 恩格尔定律主要表述的是食品支出占总消费支出的比例随收入变化而变化的一定趋势。一个国家或家庭生活越贫困，恩格尔系数就越大；反之，生活越富裕，恩格尔系数就越小。恩格尔系数在59%上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。 ;经济解读：07年的高通货膨胀带来了高物价上涨，货币资本遭遇信任危机，大量资金流入固定资产市场，房价一直持续高涨。;Ｓ社会因素（Social Factors）;济南城市化高速发展期的特征: 扩散效应显现——郊区化趋势 积聚效应仍然存在 城区人口大量增加 房地产开发量增加迅速 土地供应边缘化 地价增长趋势明显;奥体中心的开工奠基，成为了济南市大规划、大整合、大建设、大发展进入高潮的一个标志性事件。按照整体