2009年05月15日-中国房地产业的真正复苏（可编辑）.doc

2009年05月15日-中国房地产业的真正复苏 2009年5月15日 中国经济 房地产业的真正复苏 结论:尽管政策推动下的基础设施投资对中国经济 起到的积极作用正受到关注,但是我们认为近期最 鼓舞人心的进展却是房地产业的复苏。这一现象是 真实且可持续的,并有助于在2009年后一旦G3经济 体出现持续衰退时,通过巩固内需来缓冲经济下滑 风险。 最新情况:房地产销售已走出2008年底的低谷,房 地产建设也随之显著增长。 我们的观点有何不同:我们仍保持长久以来的观点, 即中国不存在全国性的房地产价格泡沫,而且中国 房地产业的基本面仍然保持稳健。 影响:在我们看来,房地产业的复苏是真实的且具 有可持续性,并有助于2009年后一旦G3经济体出现 持续衰退时,通过巩固内需来缓冲经济下滑风险。 繁荣的房地产市场还会促进个人消费。 接下来会如何:我们认为中国房地产业的正增长将 会继续,政府对于房地产业的现行政策将会保持稳 定。考虑到房地产业对于支持经济复苏的重要性, 我们认为,有关于政策调整可能对该产业不利的担 忧是没有根据的。 风险:在国家当下实行促进增长财政刺激计划的背 景下,政府通过宏大的公共住房计划来干预房地产 业有可能会引发风险,使私人投资受到挤压,破坏 市场化、健康发展和商业化运作的房地产业,并从 长远对房地产业作为经济增长引擎的可持续性构成 威胁。 摩 根 士 丹 利 研 究 部亚 洲 / 太 平 洋 摩根士丹利亚洲有限公司 Qing Wang 王 庆 Qing.Wang@MorganStanley +852 2848 5220 Steven Zhang 章 俊 Steven.Zhang@morganstanley+852 2848 0029 近期报告 题目 日期 中国经济报告书:不乏复苏迹象 2009 年 4 月 27 日政策回应力度超出预期,2009 年预测调 高 2009 年 4 月 23 日中国经济一季度“继续恶化“,但好于 预期 2009 年 4 月 16 日哪个亚洲经济体从中国早期复苏中获益 最多? 2009 年 4 月 8 日中国人民银行之公开意见 2009 年 3 月 30 日图版集:担心“变得更糟”得到证实; 希望“变得更好”能够增加“ 2009 年 3 月 16 日供给面调整 2009 年 3 月 12 日投资可持续发展:中国农业、农民和农 村问题入门 2009 年 3 月 9 日房地产业有望成为经济增长的引擎吗? 2008 年 9 月 2 日 重要信息披露,请参见位于本报告结尾的信息披露 部分。 2 摩 根 士 丹 利 研 究 部2009 年 5 月 15 日 中国经济 中国房地产业的真正复苏有力反弹 今年年初,房地产销售的增长率停止下滑并出现强劲反 弹。截至今年四月,房屋销售面积同比增长 39%,增长 速度较接近零增长的 2008 年 12 月明显加快。与此同时, 平均房价的同比下降趋势在最近几个月也开始回稳,连 续几个月录得大幅环比增长(见图表一)。 图表一 房地产销售反弹 资料来源:CEIC,摩根士丹利研究部 图表二 建筑量反弹 资料来源:CEIC,摩根士丹利研究部 房地产建筑量也呈现出类似趋势。在经历了08年上半年 的显著放缓和08年下半年的负增长后,在建建筑面积和 完工建筑面积于今年年初都开始录得正增长,至今年四 月分别同比增长10%和28%(见图表二)。房地产建筑量 的复苏也反射出供需情况的实质性改善。尤其是当货币 政策取态开始大幅放宽时,供给方房地产开发商的财务 状况自2008年10月起有了显著的改善。银行融资门槛的 放宽将令大量在2008年因资金不足或市场需求不明而中 止开发的房地产项目得以迅速恢复施工。银行融资门槛的放宽使得中止开发的房地产建筑项目 得以迅速恢复施工。 真正的复苏:推动因素 虽然房地产销售增长率和房地产建筑量的反弹至今为止 仅仅持续了两到三个月,但是我们认为这表示房地产业 已经开始持续复苏。 图表三 购买力改善资料来源:CEIC,摩根士丹利研究部 此次反弹主要受几个方面的因素所推动。首先,相对购 买力在 08 年得到显著改善(见图表三)。我们估计,虽 然 08 年住宅的每平方米平均价格与 07 年不相上下,但 08 年城镇居民家庭人均收入水平较 07 年增长约 14%。 因此,经历了 03-07 年间的大致稳定之后,相对购买力 四 月 -09一 月 -09十 月 -08七 月 -08四 月 -08一 月 -08十 月 -07七 月 -07四 月 -07一 月 -07十 月 -06七 月 -06四 月 -06一 月 -06十 月 -05七 月 -05商品房建筑面积销售(年同比增长