西安标杆地产复合社区项目定位报告与物业发展建议共207.pptx

项目定位思路;;;高新技术产业开发区 经济技术开发区 曲江新区 浐灞生态区 阎良国家航空高技术产业基地 西安航天科技产业基地;;浐灞生态区：未来两大城市人居高地之间的生态新城;浐灞生态区：高起点规划;区域规划超前于发展现状，未来发展价值极高，但目前实施力度相对弱；;未来“大水大绿”西安生态区的目标实现，浐灞区域将成为西安生态型滨水新城区. 浐河、灞河将成为城内河，本项目未来的城市属性将越来越强;浐河效果图;浐灞生态区：新生的区域丰富的土地;区域价值关键词: 城市 生态 滨水;客户对浐灞生态区的认知 ;客户对浐灞房价的认知 ;浐灞住宅市场整体成交情况;浐灞住宅市场整体成交情况;户型;浐灞户型配比及去化情况 ;;2007年各个项目已推部分梯户比分布（数量单位：单元） ;2008年下半年未来区域主要供应量及户型比例 ;未来浐灞区域价格预期;区域市场情况小结;问题思考： 本项目应如何突破区域房价的瓶颈？ 如何实现溢价？;;项目开发条件分析;项目开发条件分析;景观价值分析 项目景观价值可分为: 浐河景观； xx度假村景观； 社区内景观; 广场景观 远眺山景景观 综合考虑景观因素及规划指标因素,可分为如下等级:;项目交通道路 项目南端可连接咸宁路，北端可连接长乐路， 这两条干道可直接连接二环、三环及绕城高速， 未来长乐路设有地铁出入口， 区域与目前成熟主城区之间的交通便利。;项目开发条件分析;1＃地块: 0.38容积率 在0.38容积率下，适合的产品类型： 独栋别墅，适当可加入双拼别墅 3＃、4＃地块: 2.7容积率 在2.7容积率下,适合的产品类型为: 方案一：纯高层产品 方案二：高层+小高层 方案三：高层+小高层+多层;;项目成功的关键： 入市启动产品 + 入市启动价格 ;区域项目;区域内主要楼盘市场占位对比;低密度类别墅（多层花园洋房或别墅） 产品入市启动;项目整体发展策略;别墅与多层花园洋房作为入市启动产品的对比分析;;;别墅与多层花园洋房作为入市启动产品的对比分析;别墅与多层花园洋房作为入市启动产品的对比分析;项目成功的关键： 入市启动产品 + 入市启动价格 ;若入市价格期望值为6000-7000元/㎡;6000-7000元/㎡的价格期望值下;6000-7000元/㎡的价格期望值下;6000-7000元/㎡的价格期望值下;6000-7000元/㎡的价格期望值下;6000-7000元/㎡的价格期望值下;6000-7000元/㎡的价格期望值下;6000-7000元/㎡的价格期望值下;6000-7000元/㎡的价格期望值下;6000-7000元/㎡的价格期望值下;6000-7000元/㎡的价格期望值下;6000-7000元/㎡的价格期望值下;若入市价格期望值为9000元/㎡;若入市价格期望值为9000元/㎡;若入市价格期望值为9000元/㎡;;;参考案例：中海大山地（深圳）;若入市价格期望值为9000元/㎡;在差异化发展策略及多层洋房作为入市启动产品之下， 容积率2.7的3＃、4＃地块的产品组合如何规划? 以保证后续产品的竞争力并获取溢价!;3、4＃地块在用足2.7容积率条件下的规划组合分析 组合一：多层+高层 优点：建筑密度相对更小，能创造出更大面积中心园林景观 缺点：产品线相对单一。 组合二：多层+小高层+高层 优点：产品线更丰富，能创造更具韵律的天际线变化； 缺点：建筑密度相对大，不利于创造大面积的中心园林景观。;;差异化产品开发，以相对的产品的亮点提升竞争力;产品类型开发区域规划建议：;产品类型开发区域规划及体量配比建议：;;一、项目SWOT分析;优势之一：区域生态自然环境的相对优势 优势之二：浐河的滨水资源的相对优势 优势之三：道路交通便利 优势之四：规模及容积率相对优势 以上优势相对于其他区域其他项目而言的相对优势，但对比浐 河沿线项目，以上优势并非本案特有优势，而是共有优势。 优势之五：开发商品牌的优势 企业品牌优势是本项目比较突出的优势，在未来浐河沿线的竞争 中，仅盛恒及恒大在企业品牌方面是本案的有力竞争对手。 ;（1）充分利用项目区域所特有的生态自然资源优势、交通优势、浐河滨水景观优势及项目千亩大盘的规模优势，形成项目区别于其他区域项目的相对优势，但在区域内竞争中，仍需在产品方面加大力度，形成区域内有力的竞争优势，方能赢取市场； （2）充分发挥项目的“xx”企业品牌优势，并通过xx品牌形象的西安落地，以形成项目核心竞争力。;劣势之一：项目周边房地产开发成熟度较低，市场认可度不高 劣势之二：目前区域的生活配套及交通配套较为缺乏 劣势之三：xx品牌在西安尚未形成深度认识 ;机会之一：浐灞生态区建设力度的加大，客户对区域发展潜力信心的加强； 机会之二：城市的快速发展加上地铁交通的拉动，区域的城市属性日