武汉阳逻工业地产项目整体定位及发展战略报告168p.pptx

项目研究工作的阶段划分;在过去的一个多月里，大家顾问专案组针对项目进行了如下调研与研究工作;大家顾问对项目目标的理解是：提升区域活力、带动人气；在成本的一定投入下，保证项目的销售和资金回收，同时满足政府需求。;2;1;整体指标;7;在武汉市总体规划中，阳逻以其优越的区位、便捷的交通、以及物流、钢铁、纺织、电力等为支撑，成为武汉东部唯一的产业聚集区地区和现代化港口新城。;阳逻经济开发区隶属于武汉市新洲区，成立于1996年，2006年6月，国家发改委公告批准其为省级开发区。是湖北省、武汉市重点开发区之一； 2011年阳逻城镇化率由35%提高到49%。实际利用外资4.9亿美元，吸引11家世界500强、13家国内500强企业，规模以上工业企业130家，实现规模以上工业增加值90亿元，年销售收入过亿元企业26家，实现出口创汇4.1亿美元。 阳逻GDP呈较快的增长速度，从05-10年平均以28%的增长速度快速增长，2010年GDP达到77亿元，与武汉市城区的差距逐渐缩小。完成固定资产投资215亿元，是2006年的5.2倍；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到15125元和9510元，是2010年的2倍。全年实现社会消费品零售总额113.3亿元，是2006年的2.7倍。 阳逻常住人口以每年4万人的增长速度，已达到33万人，预计2020年，区域常住人口将达45万人，占到了新洲总人口的50%左右。;项目所在阳逻北部产业园区，属于阳逻开发新区所在，城市未来的发展方向，面临“城市北拓，工业北移”政策带来的产业升级机遇和空间。;项目所在属于阳逻产业新区，城市未来发展方向，面临“城市北拓，工业北移” 政策带来的产业升级利好和机遇，但当前配套交通较为缺乏，人气较弱。;12;内部交通：地块外部通达性高，道路相对完善，但当前的可达性较差，尚无城市公共交通路网可达，进出极为不便，是本项目的一大重要制约和影响;交通和区位优势明显的武汉远郊新城组团；产业新区内；配套和人气有待完善，出入便捷性有待提升。;借助外部便捷的路网，物流、运输成本大为节省。是项目产业的重要支撑。;1;项目的交通区位资源和片区的产业基础，决定了项目既需符合区域产业发展的趋势，又是区域功能的重要组成部分，同时还要满足企业自身利润需求。;;1;外部问题;产业问题;规模小、成本高、面临巨无霸项目的激烈竞争，区域内产业构成单一，造成项目产业开发模式和整体定位方向不明确。;;1;现实与目标的矛盾;基于前述认知，我们认为项目应该解决的核心问题是：;2;;宏观政策形势;宏观政策形势;宏观政策形势;;2;城市水平：;产业结构：;楼市特征：;项目名称 ;项目名称 ;楼市特征：;市场小结;;2;43;44;45;46;47;项目周边环境分析;;50;51;52;53;54;55;56;57;58;;本项目从集中程度和需求潜力两方面选择具有持续经济效益和完善区域功能的产业配套型和服务型方向，提升人气。;2;本次客户调查总样本量150个，有效样本128个，具体构成如下表所示：;63;64;65;66;阳逻本地客户对区域认知度较低，主要认为配套不全，生活交通不便。对于区域内的价格预期，阳逻本地客户的心理价位较低，认为单价在3000元/㎡之下可以考虑，总价在25-30万之间。;阳逻私营业主普遍认为本项目所在区域地理位置过于偏僻，交通不便利； 阳逻原著民69%拥有自建房，不考虑再次购置住房。;园区员工年龄较年轻化，基本上位于26-30岁之间，对生活品质有一定的诉求； 在对项目所在周边工厂职员问访中了解到： 普遍认为周边项目或者周边环境中缺乏主题化商业，对超市、银行、娱乐、餐饮等生活配套需求较多。 ;70;71;72;73;74;75;76;77;78;79;80;2;工业园概念及界定 ;项目开发模式判研;模式一：单纯的工业园、总部基地模式 ;成功案例：中关村（丰台）总部基地;成功案例：中关村（丰台）总部基地 ;成功案例：高科技工业园----天安数码城 ;天安数码城经历了起步、高速发展、稳健发展三个阶段，成功完成从传统工业园区向民营科技园区的产业聚集和转换;;地址：武汉盘龙城 占地面积:150万M2 总建筑面积:120万M2 入市时间：2006年 规划：由特色产业区（服装产销业、小商品制造业）、商业步行街、住宅区组成； 厂房面积1000——3000M2，均价1800元/平方米，一期260间厂房已售磬； 商铺均价5000元/平方米； 住宅主力户型90平方米两房、130平方米三房 ，均价3100元/平方米 。; 相互支持;模式二：类商业模式 ;项目概况： 以服装、鞋业、纺织、小商品、酒店用品、日化用品、儿童用品、电器、塑料制品、食品等十大专业批发市场为核心，五大国际品牌主力店为支撑，以大型商业广场、大型物流中心