正乙地产大连土城子巨威山海观国际水准大型滨海社区项目全程策划报告第二部分.pptx

根据置业客户来源地与置业动机将本项目目标客户进行了如下分类：;外地高端客户描述;外地移民养老客户描述;外地资源度假客户描述;本地升级客户描述;本地投资客户描述;7;住宅产品价值构建;产品类型设计应丰富多样，且项目具备得天独厚的滨海岸线资源，地块价值突出。 项目地块地形多变，坡地资源丰富，便于产品排布、造景。;坡地洋房;产品初步规划; 各种产品形式单项容积率确定是技术操作可行的。同时依据市场水准，给出相对较低，能够体现各种产品较高品质容积率。 考虑到产品在未来市场销售速度，低密度产品和坡地类别墅产品每种产品的建筑面积应适量。;产品指标建议;基于市场竞争，总结现有市场上各种产品的市场状况、产品主力面积区间以及相对应的市场销售状况。;;别墅产品策略——参考成熟市场进行产品设计;别墅、类别墅在参照市场成熟面积区间的基础上，考虑在项目??发中承担的价值标杆以及高价值产品作用的原则，制定产品指标;;城市高端住宅研究：产品供应以三居为主，随着项目档次升高，同类产品面积也不断升级，逐渐由舒适型向奢侈型升级;;城市小户型公寓：以一居产品为主，主力面积40-50，多为精装修产品，实现高单价;大连中高端城市住宅产品研究小结;坡地洋房市场创新稀缺产品，参照成功案例面积区间的基础，考虑在项目开发中承担的不同的产品策略，制定产品指标;高层产品所占面积比例较大，未来竞争也较为激烈，产品指标应基于海景豪宅，滨海高尚居住以及海景公寓产品三种细分确定指标;每种高层产品开发策略、需求条件的不同，根据市场竞争状况，确定每种高层产品不同的指标，以及不同的入市阶段;根据产品所在区域以及所对应的相对低端的人群，多层以及小高层的户型设计主要以经济实用为原则。;住宅产品价值构建;产品价值体系;别墅产品突出资源占有，体现海价值;海资源占有——推窗即景，270°海景与水边木栈道;体现资源占有与产品不可复制;庭院生活，占有土地资源——把公用空间变成私有空间，加大别墅私家庭院的面积;多重庭院;叠拼产品做出独栋感觉，扩大资源占有感;设计亮点——产品围合形成多重院落，突破传统物业形式，创造溢价;功能空间的布置方面，尽量保证起居室和主卧等主要功能空间的良好采光和通风;注重灰空间的处理与强化，尤其是内外功能空间的连接和过渡，增加尺度感和情趣性;坡地产品体现山地与海资源的结合，加强别墅意向;坡地产品增强别墅感受，尽量做到户户有海景，生活有天地;坡地集合住宅——依坡而建，层层退台;类别墅的居住感受——层层递进，分开入户;;公共空间奢侈尺度，尽可能赠送空间;在空间设计上添加别墅符号，增加别墅体验感;通过高差为各层规划院落空间，增强别墅感觉，消除公寓感;坡地集合住宅户型示意;海景公寓紧凑小户型度假产品，有限空间突出海的价值，体现情调;观海空间极致扩展——享乐空间开敞布局，观海角度极致扩展;以度假休闲为主，仅需满足部分生活功能，弱化厨房、餐厅等功能，二居增强套房功能;海景豪宅，以海、功能、空间为享乐基础的居住资产，体现宅与海的气度统一;高层住宅低层化;高层住宅情景化;;海景资源与享乐空间极致化——超大享受型海景客厅;海景房全封闭超大观海阳台/阳光房;屋子里的海，海里的屋子;更完善功能、更多空间——豪宅较正常居住产品具有更多的功能需求、礼仪需求和奢侈需求;奢侈型产品 （230－260平米）;更大面积，更尊贵生活，更高利润——户型面积随楼层增高而增大;;创新价值点：顶层露台泳池 ;创新价值点：观景洗手间，功能细化，SPA室;弹性功能增值点：空中私人会所和空中大花园;公共空间体现尊贵身份——豪华入口大堂，“尊贵的第一感觉”;住宅产品价值构建;市场停车状况——市区基本符合国家规范规定;本项目停车建议——结合市场现状与项目定位确定;别墅停车示意;坡地产品停车示意;创新价值点：为高层高端产品----海景豪宅产品提供车库装修、地下单元大堂;住宅产品价值构建; 建筑风格为法国南部地中海风格，古典但较简结，大落地窗通透，外墙及瓦顶为热带风格，色彩鲜明，加上欧式小阳台，可谓美仑美奂。;建筑外观提升项目品质感;关键点1：注重材料的质感;关键点2：注重细部工艺的精良;关键点3：注重立面的设计感;;别墅建筑外观;别墅建筑外观;;坡地洋房建筑外观;坡地洋房建筑外观;坡地洋房建筑外观;高层建筑外观;小高层建筑外观;园林景观价值构建;园林规划设计原则;滨海园林的重要元素;体现滨海社区意向——海水的运用;体现滨海社区意向——随处可见的海洋元素主题的小品;体现滨海社区意向——通过道路将海景引入社区;体现滨海社区意向——道路装饰系统;体现滨海社区意向——以耐盐性、抗风性强的滨海阔叶树木和灌木为主;体现自然保护与生态和谐——体现自然生态的木栈道和海滩小路;体现自然保护与生态和谐——结合植被和地形地貌的花街;体现景观的参与性——分散