遵义江航地产罗庄项目投标方案合富辉煌232.pptx

序 论3项目整体结构 感谢贵司让我们参与“罗庄”项目方案招标设计；合富辉煌本着客观、专业、想甲方之所想的专业态度，在有限时间内，对方案进行了系统概念的研究。方案整体结构如下：第一部分：总论第二部分：商业第三部分：产品附录：营销计划纲要4开发商目标与困惑背 景贵公司是一家国营背景企业；本项目为贵公司首次进行房地产开发；不具备房地产开发领域的品牌知名度。目 标风险最小化；利润最大化；通过第一个项目带动企业品牌，实现开发企业的战略转型；困 惑如何成功开发，并在遵义市场立足；如何做一个“里程碑”式的项目；对房地产开发整体流程系统缺乏整体把控；5我们对需要解决问题的理解和主要内容 在分析开发商目标和资金、资源条件限定的情况下，本项目将会从市场竞争、市场机会、客户需求的角度出发，重点解决如下问题：我们的客户在哪里？我们和谁竞争？有什么样的市场机会或者空白？我们采用什么样的竞争战略？我们提供什么样的产品？需要赋予产品什么样的核心竞争力？如何确立有效的营销谋略？企业需要以什么样的姿态进入市场？6第一部分：总论7第一部分：总论项目属性界定市场竞争环境分析市场机会分析项目的整体发展战略项目定位8项目属性界定地块解析区位属性9 项目位于老城区向新城区发展的城市区域节点， 起到承上启下的作用；项目开发区域较为成熟。 项目位于城区中部，位于新、老城区的结合部。 汇川开发区 1.5公里 2.9公里老城区（丁字口） 项目距离老城区（主城区）2.9公里，路程35分钟左右，距离汇川开发区1.5公里，路程20分钟。 整体区位上，属老城区向新城区发展的延伸地带，新老城区的结点，项目开发成熟区域。 10项目经济技术指标——开发因子不确定项目 占地面积：28210.5㎡（待建昆明路将占地3137平方米） 本地块呈不规则梯形状，地形为缓坡，北高南低，高差约为18米左右，坡地地形对景观资源的打造有一定优势 建筑类型：未定（初步拟定高层加商业） 容积率：未定（本案容积率未定，需要通过市场测算和经济测算，来界定合适的开发参数） 总建筑面积：未定 地块现状：罗庄招待所、部分多层住宅楼 11 地块位于城市中心区域，基础配套设施齐备 本案位于遵义市家电、数码一条街，商业氛围浓厚大香 地块仅有北面临靠待建的昆明路，昆明路的开通与否对项目具有重要的作用与影响。 ）遵义医学院划中（规连明路昆港上海路澳路门路罗庄家电市场路遵义五中火车站北京华联 北京 路沃尔玛客车站 12 地块周边建筑陈旧，无强势自然资源景观，区域 形象较为一般。 项目北面临靠盛帮帝标遮挡。 东北角有一在建工地 东临遵义医学院体育场 南向临近罗庄家电视市场、红光小区，楼层相对较低。 西面临香港路方向，有高东艺小楼、金城大东北面工地 西北面工地西面民宅酒店等高层建筑遮挡，楼宇中部还多栋老房子。 南面 13 项目属性界定地块解析区位属性14项目属性界定 区位属性：新、老城区的交界处；新、老城区的发展延伸带项目周边生活配套成熟，但无山水资源； 与市区距离较远，区域形象一般，交通可达 性较好占地42亩（实际37亩），规模相对较小不具性较好优势与市区距离较远，区域形象一般，交通可达性较好自身集团地块，不直接通过拍卖获取，有一定的成本优势 15 城市中心节点 相对成熟区域 路网有待改善项目属性： 中小规模物业 坡地物业 相对成本优势项目道路条件落地尚不明朗（昆明路）与市区距离较远，区域形象一般，交通可达备规模地块内部高差18米，极有利于景观体系营造。第一部分：总论项目属性界定市场竞争环境分析市场机会分析项目的整体发展战略项目定位16市场竞争环境分析城市总体规划城市宏观环境分析整体市场板块分析17总体规划是自北向南成不规则带状发展，成五片区发展，市区总人口60万 遵义市市区总面积904平 遵义市总体规划遵义市是贵州境内最主要的工业城市 遵义市政府未来远景规划发展方向：形成以凤凰山和丁字口为中心，以贵遵公路、遵崇公路、川黔铁路和城市主干道为依托；形成以中心城区分片发方公里，市辖红花岗区、汇川区、遵义县南白镇、龙坑镇，包括10个办事处、13个镇、面积904平方公里 城区人口60万左右，预计到2010年发展到70万，董公寺片区 中心区展，形成相对独立、设施配套的五个片区。2020发展到80万 目前房地产市场的开发主忠庄南宫片区片区要集中在中心区和忠庄片 区，其余各片区有零星分 布，但档次较低 18南白片区中心区受山体地形限制，成南北两向发展，汇川区未来规划为新的区域中心 汇川区 中心区发展态势 从目前遵义市场目前的发展态势来看，发展重心仍集中在中心区 同时根据本案所处区域的特殊性，因此又将中心区划分三个板块，及汇川区、老城区、南部开发区 老城区人口逐步向外迁移，汇川开发区规划起点高，环境好，具备形成新的市区中心的潜力；而南部开发区，受南部工