无锡西水东房地产项目营销策略思路汇报下）.pptx

;;;;;;;;西水东 国际城市艺术公众示范区;What’s public 我们的客群;[西水东]公共示范区的特性决定了她所面对的客群是所有的大众;西水东;公众客群;客群关系;;热爱生活的社会精英阶层 （官、商阶层）;Ideas and plans 营销思路与计划;营销背景 工程进度市场情况;工程进度;二、项目一期9.7万方，预计09年5月现场售楼处进场，09年10月首期开盘;08年高端物业供需平衡被大大拉开，供应远大于需求； 受宏观环境影响，09年高端市场的需求量最多保持或者甚至低于08年的水平。;从其价格的走势看， 06年、07年、08年高端物业价格增幅分别为26%、15%、11%，考虑到宏观环境的限制，保守估计09年市场价格的增幅有限，甚至有可能下降，预计2009的高端住宅物业平均价格应该在9200元/平米左右。;可以看到市场上的个案还是停留在打造住宅理念， 纯粹的依靠住宅本身的地段、区位等特质在进行销售。;项目名称;从09年市场整体情况来看;营销战略;西水东;公众影响力 Public influence;2008年奥运会 中国之北京 2010年世博会 中国之上海 2009年西水东 中国之无锡;;政企合作：在荣败共振基础上，借助政府力量，并有效利用盛高本身资源，共同促进区域热度提升，从而带动品牌与销售率提升 ;将公众领地的实景做好来展示，将保留建筑翻新好，把剧场、将展览馆、画展、商业等实景做好，并进行运营，先将大众人群的眼光吸引过来。;1、“公众影响力”提升的主要目的是将“西水东”的整个项目形象提升到一个新的高度，为高端市场购买客户认可本项目打下基础。 2、成立“高端会员俱乐部”的目的是为本项目的住宅找到目标客户，其操作不能太强调功利性，要通过将该会员俱乐部打造成为高端客户自愿加入，且在一些高端圈层中形成影响力，通过一些圈层活动来渗透本项目信息，切忌带有功利色彩，不能让会员觉得这是为卖房子而成立的俱乐部。 3、针对高端俱乐部会员进行产品推广，一定是整个项目属性推广部分，且在推广时间上，一定要晚于俱乐部其他活动时间。;推广策略;打造“盛高·西水东”公众影响力;国际视野;筑于无锡之上的国际气质 ——盛高·西水东／国际团队见面会暨产品说明酒会;本项目通过采取富有影响力的一系列高端公关活动，针对目标客户进行体验式情景营销，使其参与集中，与目标客户互动，提高沟通的有效性，同时提升口碑传播。;艺术家厚爱的艺术气质 ——盛高·西水东／百名艺术家向销售中心赠送艺术品;理念营销;千米画廊／国际顶级艺术展览——盛高·西水东／样板区盛世绽放;活动目的： 以体验和互动作为活动核心指导思想、艺术的展示展示，结合与受众的互动将艺术生活方式展示，并让目标客户在短时间内爱上西水东的风格、内涵！ 展示内容： 围绕文化艺术种类，油画、电影、歌剧、锡剧、书展等 邀请对象： 长三角文化界知名人士、长三角媒体资深人士 操作方式： 活动＋新闻炒作 费用预估：250万元;艺术展示意图;立体推广;渠道营销;本地客户的资源-――『无锡蠡湖新城区域最具代表性的城市庭院物业』蓝墅之销售代理积累的10,000份高端客户资源 本地实战经验累积 银行VIP客户资源 500份宝马会独藏名单 中原依托本地高档物业的实际操盘,累积最直效的5000组客户资源!;强强联合优势互补 实力才是征服市场的唯一道理;渠道对象： 无锡行业协会等 合作方式： 通过行业协会、商会渠道等组织、行业内部刊物等传播西水东的项目信息，邀请行业协会客户共同参与“西水东”的推广活动，对于各类商会的活动进行赞助支持，定期举办行业酒会等。 合作目的： 通过现有组织寻找目标客户，为后期项目推广奠定锁定目标人群，建立推广渠道。;渠道对象： 购物中心；高档酒店；健身俱乐部 合作方式： 采取商家“联名卡”合作方式，双方客户均可获得消费优惠。 合作目的： 通过商家通道建设提高项目的附加值，为本项目业主取得更多的各类消费特权，体现作为本项目业主的尊贵身份，同时扩大项目目标客群及项目的知名度和影响力。;渠道对象： 银行VIP客户、移动全球通会员俱乐部、高端车友俱乐部、无锡高尔夫俱乐部 合作原则： 互惠互利，强强联盟 操作建议： 以客户共享，资源共享，提供平台的方式与相关俱乐部沟通； 例如，可给予联盟伙伴的客户酒店服务、住宅购买、团体活动等方面的优惠或赞助，对于本项目的客户在此类俱乐部也相应享受优质服务，同时各自客户实现共享； 通过多方谈判建立一个合作平台，在各自相关的服务场所显要位置设置联盟标志。 建设目的： 利用此类俱乐部的客户资源找到目标人群，为后期项目推广奠定良好的客户渠道。;公众营销;盛高．西水东——公众领地 中原建议： 本项目定位公众领地，整个项目都作为销售中心，销售中心的功能不再仅仅局限于销售房源，而是