遵义市房地产市场分析暨最大旧城改建中天遵义商业街项目市场研究报告.pptx

项目市场调研，是为了解决项目的主要矛盾，以此为目标按重要性结构化市场信息，发现问题，揭示问题；从而为下一步定位发展提供可选择的方向和关键路径。思索遵义，如果这个城市普通的百姓，都已淡忘，或失去对这座城市以往发生的人和事的兴趣，这座城市的魂与根正在消失，留给历史的只能也仅仅是建筑遗迹。。。遵义，如果这座城市的子民已不再对过往的辉煌津津乐道，这座城市越发的表现出的是失魂落魄魂，对于个体来说就是丧失了自我身份的认同。。。思索一个项目要改变一个城市，必须满足几大条件1、要突破原有物业类型2、突破原有功能、形式、内容的气魄；3、不能脱离而且要深入挖掘城市的文脉；4、多样性，一致性，奇特性思索功能性标志性文化符号记忆符号精神广场价值最大化点亮遵义进深110m进深15m占地12万平米建面60万平米的遵义最大的旧城改造项目，距核心商圈200米项目概况占地面积：116933平米，分成两块，临万里路1160m，进深15-110m；土地价格：约4.19亿元，拆迁改造项目，政府承诺为净地，07年6月交付，最迟年底；容积率：约5.0，可调，建筑面积60万平米，其中商业10万。会址 ☆距遵义会址1200m距丁字口商圈200m市政府地块1——占地104398㎡沿万里路1160m进深15-110m火车站地块2——占地6210㎡沿万里路140m目标解析项目指标：占地面积：116933平米，分成两块，临万里路1160m，进深15-1100m；土地价格：约4.19亿元，政府承诺为净地，07年6月交付一半，最迟年底；容积率：约5.0，可调，建筑面积60万平米，其中商业10万。中天意愿：不给约束条件，不限制，世联从市场出发给出不同方向的几种方案；决不仅仅简单赚钱，更要有文化，有滋味；项目一定要有高度，一定要亢奋，遵义标志型建筑；这个项目要做成遵义红色旅游推广的旗帜；政府意愿：中心区心脏部位，最大的地块，中央商务区。——卢市长语；国家开发行贷款十几个亿，从2003年开始拆迁，就这样放了三年了，这是政府的脸；万里路是从贵阳进入遵义的必经之路，本项目是城市的南大门；原规划：高级商务住宅区、高级公寓办公区、高级写字楼办公区、大型商业办公区、高级酒店区共五大区。四线城市城市中心大型高尚商业驱动综合体市民意愿：城市中心就最后这么一块好地，你们要规划好啊；很平，又靠着水（湘江）；都荒了好几年了，赶快盖好；经济测算的方案前提 根据对市场的预测和对项目的初步判断，我们针对初步的经济测算，提出了以下假设前提条件：住宅销售均价2800元商铺价格与临街、楼层、有无主力店(集中商业)相关建安成本按照四线城市的一般标准不考虑资金的时间价值、滚动开发等影响因素 我们分别按照以下5个方案，对项目的投资收益情况进行了测算：不做商业,完全做住宅只做1层的沿街商业，其余部分做住宅做2层的沿街商业，其余部分做住宅做10万㎡体量的商业，其余部分做住宅做20万㎡体量的商业，其余部分做住宅从初步的经济测算来看，10万㎡是适合本项目的商业体量　方案1方案2方案3方案4方案5备注全部为住宅沿街作一层商铺沿街作二层商铺做10万㎡商业做20万㎡商业住宅(㎡)500000 480000 460000 400000 300000 商业(㎡)0 20000 40000 100000 200000 投资（万元）126116 124639 123162 128015 134556 收入（万元）140000 174400 188800 212000 224000 税后利润（万元）501 22453 32217 43103 46033 利润率0.4%18.0%26.2%33.7%34.2%本项目如果全建住宅，基本上可以保证盈亏平衡；再加上将沿街面全做成商铺销售的话，可以实现18%的利润率，因此，本项目实现盈利并不是问题从不同体量商业比例方案的利润率可以看到，商业体量越大，利润率越高，但是商业体量超过10万㎡之后，再增加商业体量，利润率升高的空间就很小了。而且当商业体量过大时，投资额、销售难度都会大幅上升。因此，本项目商业体量不宜过大。如果商业体量为10万㎡，项目的盈利能力将非常强，而且风险较小 　价格1价格2价格3价格4价格5价格6价格7住宅均价1800200022002400260028003000投资128014.5128014.5128015 128015 128015 128015 128015 收196000 204000 212000 220000 税后利润187282360328478 33353 38228 43103 47978 利润率14.6%18.4%22.2%26.1%29.9%33.7%37.5%上述测算结果，是按照不同的住宅均价进行的从测算结果可以看到，即使项目的住宅