上海崇明岛房地产的市场概况2013.9.4.doc

上海崇明岛房地产市场概况 2013-9-1 一、崇明岛房产市场 1、市场概况 以2009年10月31日长江隧桥通车为重要时间节点，崇明房地产市场的发展在时间上可划分为两大阶段：2009年11月以前和2009年11月以后。2009年10月31日长江隧桥的通车，开启了崇明房地产市场的新时代，“隧桥效应”促使崇明的房地产业进入快车道，房价快速上升，涨幅明显。2009年通车后，公寓销售报价平均上涨约10%；别墅销售报价平均上涨约13%。 若以区域位置划分，崇明规划为五大板块： 以生态居住、休闲运动、国际教育为主的崇东板块； 人口集聚的田园式新城的崇南板块； 以国际会议、滨湖度假为主的崇西板块； 以生态农业为主的崇北板块； 以森林度假、休闲居住为主的崇中板块。 （1）崇东板块 功能定位——以生态示范、休闲运动、国际教育为主体的门户景观区；是崇明岛新一轮开发的“桥头堡” 产品特征——以览海高尔夫球场为核心的高端聚居区基本成型（以览海国际高尔夫社区、金茂逸墅高档别墅社区为代表）； （2）崇南板块 功能定位——全岛人口和产业高度聚集的田园式中心城区； 产品特征——公寓、别墅、商办物业（以江海名都、达安御廷别墅、绿地曼哈顿商办为代表）； （3）崇中板块 功能定位——以森林度假、办公总部、休闲居住为主体的中央森林区； 产品特征——新增楼盘少，以别墅产品供应为主（以堤亚纳昱墅为代表）； （4）崇西板块 功能定位——国际会议、滨湖度假为主的东方日内瓦式的景湖会展区； 产品特征——目前尚无新增商品住宅项目； （5）崇北板块 功能定位——以主题乐园和生态农业观光为主体的乐园旅游区； 产品特征——以公寓及联排、双拼别墅为主（以绿岛江湾城、君地蔚林半岛、海上普罗旺斯别墅为代表）。 2、市场供求及价格走势 （1）土地市场供求 纵观崇明土地供求市场，详见2009年第三季度—2013年第二季度土地市场供求及土地成交价格走势图： 2009年第三季度—2013年第二季度土地市场供求及成交价格走势图 数据来源：佑威系统 从土地市场的供求关系来看，2009年第三季度至2013年第二季度崇明共约858128㎡居住性质土地挂牌出售，共约489539㎡土地成交，土地成交量仅占供应量的57%，且相当长时间内处于零成交状态，由此可见崇明土地市场呈现明显的供大于求的局面。 从土地市场的成交价格来看，2009年第四季度崇明居住性土地成交楼板价为5637元/㎡，至2011年第一季度的土地成交楼板价为4804元/㎡，至2012年第一季度的土地成交楼板价为2857元/㎡，整个土地市场成交价呈持续走低的态势。 （2）商品住宅市场供求 从崇明商品住宅市场的供求数据来看，2009年第三季度—2013年第二季度崇明商品住宅供求及价格走势详见下图： 2009年第三季度—2013年第二季度崇明商品住宅供求及价格走势图 数据来源：佑威系统 从供应面积来看，2009年第三季度以来，商品住宅供应量呈企稳上升趋势；且于2010年第四季度达到峰值，之后供应量持续减少； 从成交面积来看，2009年第四季度以来，受到“长江隧桥通车”的利好，成交量一路稳步上升，并于2010年第四季度达到峰值。到2011年第一季度，随着“隧桥效应”作用的减小及供应量的减少，成交量也随之减少。 从成交价格来看，整个市场呈现企稳上升的趋势，并于2011年底四季度达到顶峰，为19649元/㎡（该成交均价多由于高端物业如别墅的成交拉高了整体成交价格）。 （3）别墅市场供求 从崇明别墅市场的供求数据来看，2012年1月—2013年8月别墅市场供求走势详见下图： 2012年1月—2013年8月别墅市场供求走势 数据来源：佑威系统 从别墅市场来看，新增别墅产品供应集中在2012年上半年，共供应39454平方米，约占2012年1月至2013年8月别墅总供应量的80%。自2012年7月起至今，除2013年3月出现一次集中供应外，崇明别墅市场基本处于零供应状态。由此可见，开发商放缓供应速度，并对崇明别墅市场持审慎态度。 从别墅市场的成交情况来看，2012年1月至2013年8月共成交约5.7万方。从目前市场情况来看，基本保持供求平衡。 3、崇北板块内重点项目概况 崇明岛在售及待售楼盘合计约20余个。因新村沙项目处于崇北板块，以下就崇北板块重点项目的供求情况进行市场分析。 重点项目有：君地蔚林半岛、海上普罗旺斯别墅、绿岛江湾城、蓝湖湾（待售）、半岛托斯卡纳、融科托斯卡纳庄园。 崇明岛在售及待售楼盘合计约20余个，分布如下图： 崇北板块重点项目分布图如下： 项目 内容 君地 蔚林半岛 海上普罗旺斯别墅 绿岛江湾城 蓝湖湾 （待售） 半岛 托斯卡纳 融科托斯卡纳庄园 体量（㎡） 50000 96000 234755 169000 34000 115